भारत में सस्ती हाउसिंग: चुनौतियां और अवसर

भारत, सबसे प्रमुख उभरती अर्थव्यवस्थाओं की तरह, तेजी से शहरीकरण देख रहा है। 2001 में भारत की जनगणना के अनुसार, लगभग 72 प्रतिशत जनसंख्या ग्रामीण इलाकों में रही और शहरी क्षेत्रों में 28 प्रतिशत थी। 2011 तक, इन आंकड़ों में 69 प्रतिशत ग्रामीण आबादी और 31 प्रतिशत शहरी आबादी में बदलाव आया था। वास्तव में, 2011 की जनगणना के अनुसार, भारत की आजादी के बाद पहली बार, जनसंख्या में पूर्ण वृद्धि शहरी क्षेत्रों में ग्रामीण इलाकों की तुलना में अधिक थी। अनुमान के मुताबिक, 2031 तक लगभग 600 मिलियन लोगों के शहरी भारत को अपना घर बनाने की उम्मीद है, जो 2011 की तुलना में 59 प्रतिशत वृद्धि है जैसा कि भारत की आबादी का बढ़ता अनुपात अपनी विकास की कहानी में भाग लेना शुरू करता है, यह मौजूदा बुनियादी ढांचे पर बढ़ते दबाव लाता है, जो कम से कम बढ़ती मांग के साथ तालमेल रखने की जरूरत है, यदि वक्र से आगे नहीं है। भारत में मौजूदा आवास की कमी 19 मिलियन यूनिट पर है, जो किसी भी सार्थक हस्तक्षेप के अभाव में 2030 तक 38 लाख यूनिट से दोगुनी हो गई है। इस घाटे का 95 प्रतिशत ईडब्ल्यूएस (आर्थिक रूप से कमजोर धारा) और एलआईजी (निम्न आय समूह) सेगमेंट, जो तकनीकी रूप से इस श्रेणी में लगभग 18 मिलियन यूनिट (लगभग) में आंकड़े डालते हैं हालांकि यह संख्या बहुत बड़ी है, एलआईजी बैंड के ऊपरी छोर का एक बड़ा हिस्सा और एमआईजी बैंड के निचले भाग के मध्य में भी है, जिसे हम कह सकते हैं कि 'उभरते मध्यम वर्ग' भी हैं, जो सभ्य जीवन शैली से वंचित हैं। इस श्रेणी में घाटा लगभग 4 लाख इकाइयां है, जो अगर संबोधित नहीं होता है, तो इससे अनियोजित और अनिश्चित शहरीकरण के प्रसार को और बढ़ेगा। आंकड़े बताते हैं कि इस श्रेणी का 80 प्रतिशत हिस्सा भीड़भाड़ घरों में रह रहा है। कम आय वाले उधारकर्ताओं के लिए सीमित आय के साथ मिलकर उपलब्ध आवास विकल्पों की कमी और घरेलू वित्त के लिए न्यूनतम पहुंच का मतलब है कि लाखों भारतीय परिवार वर्तमान में तंग, खराब भवनों / झुग्गी क्षेत्रों / शांग स्वच्छ और स्वस्थ वातावरण तक पहुंच की कमी है, यहां तक ​​कि बुनियादी सुविधाओं जैसे स्वच्छता, स्वच्छ पानी, सीवेज, अपशिष्ट प्रबंधन और बिजली अक्सर अनुपस्थित हैं। इस प्रकार, 'सस्ती हाउसिंग' एक विचार है जिसका समय आ गया है, और इसके बाद के बजाय, योजनाबद्ध टिकाऊ शहरीकरण को डिफ़ॉल्ट रूप से करना होगा और विकल्प के आधार पर नहीं होगा किफायती आवास ग्राहक कौन है और वह क्या चाहता है? सभ्य, किफायती आवास लोगों के स्वास्थ्य और भलाई के लिए और अर्थव्यवस्था के सुचारु कामकाज के लिए मौलिक है अगले कुछ दशकों में भारत में आने वाले बड़े पैमाने पर शहरीकरण की पृष्ठभूमि के खिलाफ, शहरी आवास उपभोक्ताओं के सबसे बड़े हिस्से की चुनौतियों को पहचानने, उनकी जरूरतों का मूल्यांकन करना, और उन सबसे महत्वपूर्ण जरूरतों के साथ सामना करना महत्वपूर्ण है - सस्ती हाउसिंग ग्राहक। भारत में, आवास के लिए तीन व्यापक मापदंडों का एक समारोह होने के रूप में आवास की क्षमता में परिभाषित करना उचित है - भावी खरीदारों की मासिक घरेलू आय (एमएचआई) , आवास इकाई का आकार और घर खरीदार की सामर्थ्य (मूल्य का अनुपात घर का वार्षिक आय या मासिक आय के लिए ईएमआई का अनुपात) । पहला और सबसे महत्वपूर्ण, किफायती आवास ग्राहक एक मजबूत मूल्य प्रस्ताव चाहता है सीमित आय और क्रेडिट तक पहुंच में कठिनाई का मतलब है कि घर में सबसे अधिक संभावना उसके जीवनकाल में सबसे महत्वपूर्ण संपत्ति / सबसे बड़ी निवेश शामिल होगी, और अपने परिवार के दीर्घकालिक कल्याण के लिए शुरुआती बिंदु बनायेगा। पर्याप्त स्वच्छता, सुरक्षा, गोपनीयता, बच्चों के लिए खेल के क्षेत्र, और निर्बाध पानी और बिजली आपूर्ति के साथ एक योजनाबद्ध विकास में एक अच्छी तरह से निर्मित घर इस ग्राहक के लिए महत्वपूर्ण आकांक्षात्मक मूल्य रखता है, जिनकी वर्तमान जीवन स्थितियों में समझौता होने की संभावना है। शहरी केंद्रों में काम के स्थानों के लिए अच्छी संपर्क और स्कूलों और अस्पतालों जैसे सामाजिक बुनियादी ढांचे की उपस्थिति भी महत्वपूर्ण हैं शहरीकरण की चुनौतियां: एक वैश्विक घटना वैश्विक रूप से, उदाहरणों में तेजी से बढ़ते और गतिशील शहरों के आसन्न शहरीकरण की विभिन्न चुनौतियों को सफलतापूर्वक संबोधित किया गया है। हांगकांग में, उदाहरण के लिए, सस्ती हाउसिंग का प्रावधान एक बहुत बड़ी सफलता रही है जिसमें शुरुआती पुनर्वास कार्यक्रम (1 9 60 के दशक में) ने नए शहरों में उच्च घनत्व वाले सार्वजनिक आवास विकास में बदल दिया है, जो कि पाठ्यक्रम पर तेजी से बढ़ती शहरी आबादी को सफलतापूर्वक पूरा करता है समय की। कॉम्पैक्ट और उच्च घनत्व वाले इलाकों को रणनीतिक रूप से बढ़ावा दिया गया है, आमतौर पर रेलवे स्टेशन के आसपास, और एक कुशल सार्वजनिक परिवहन सेवा वास्तव में, हांगकांग में सार्वजनिक परिवहन वर्तमान में शहर के दैनिक दौरे का लगभग 9 0% भाग लेता है, जो परिवहन रणनीति के क्षेत्र में अपने स्थायी शहरीकरण के लिए महत्वपूर्ण योगदान देता है। इसी तरह, सिंगापुर के शहर-राज्य में, अपने नए शहरों में उच्च घनत्व वाले आवास सम्पत्ति, मुख्य व्यवसाय के जिलों और मास रैपिड ट्रांजिट (एमआरटी) प्रणाली के माध्यम से मुख्य शहर के औद्योगिक एस्टेट से अच्छी तरह से जुड़े हुए हैं। कुआलालंपुर की शहरी प्रबंधन रणनीति एक शीर्ष-डाउन दृष्टिकोण का अनुसरण करती है और इसमें सिटीप्लन 2020 भी शामिल है, जिसका उद्देश्य सार्वजनिक आवास, बेहतर शहरी परिवहन और पर्यावरणीय उपायों के प्रावधान के माध्यम से स्थानीय समुदायों के लिए जीवन-स्तर और जीवन की गुणवत्ता पर बल देते हुए शहरी स्थिरता प्रयासों को बढ़ाने के लिए है। परिवहन नेटवर्क के साथ भूमि उपयोग का एकीकरण, कुआलालंपुर के स्थायी शहरी विकास ढांचे की रीढ़ है। इसके अलावा, उच्च घनत्व वाले आवासीय विकास के साथ-साथ जीर्ण आवास क्षेत्रों के पुनर्विकास को प्रोत्साहित करने के लिए उपाय किए गए हैं और जहां भी संभव हो, उचित सस्ती हाउसिंग समाधान। भारत में, जबकि घरेलू स्वामित्व संभावित सस्ती हाउसिंग ग्राहक के लिए एक लंबे समय तक सपना है, वह मार्ग में कई बाधाओं का सामना करता है: कनेक्टिविटी: सस्ती हाउसिंग के लिए वास्तव में टिकाऊ होने के लिए, यह विकास और थकावट दोनों के लिए महत्वपूर्ण है और बड़े पैमाने पर हालांकि, आंतरिक शहरी इलाकों में सस्ती और पर्याप्त रूप से आकार वाले भू-पार्सल की कमी ने शहरी परिधि के लिए सस्ती हाउसिंग के विकास को प्रेरित किया है। यह बारी अक्सर सस्ती हाउसिंग ग्राहक के लिए एक चुनौती बनती है, जिसे शहर के व्यापारिक जिलों में काम के क्षेत्रों के लिए कुशल कनेक्टिविटी की आवश्यकता होती है। प्रभावी जन रैपिड ट्रांज़िट सिस्टम का विकास आसान कम्यूट की सुविधा प्रदान करने और यात्रा के समय को कम करने का समाधान है। वित्तीय साक्षरता: उधारकर्ताओं की स्थापना के लिए औपचारिक वेतन स्लिप्स और अन्य प्रासंगिक दस्तावेजों का उत्पादन करने में असमर्थ, ईडब्ल्यूएस और एलआईजी वर्गों को अक्सर औपचारिक आवास वित्त को सुरक्षित करना मुश्किल हो जाता है इस प्रकार से वित्तीय सहायता और वित्तीय साक्षरता प्रशिक्षण इस प्रकार सेगमेंट के लिए घंटों की ज़रूरत होती है, और गैर-बैंकिंग वित्तीय कंपनियां इस तरह के ग्राहकों को गृह ऋण हासिल करने में आवश्यक सहायता प्रदान करने के लिए कदम उठाती हैं। स्वामित्व की लागत: सस्ती जमीन का अभाव, वैट, सेवा कर, स्टाम्प ड्यूटी आदि जैसे विभिन्न प्रकार के करों और लेवी घरों की लागत का 30% से 35% के बीच कहीं भी है, जो कि घर के स्वामित्व की लागत को बढ़ाता है। यह उन अक्षमताओं के अतिरिक्त है जो स्थानीय विकास नियमों द्वारा एक परियोजना में लाया जाता है जो कि प्रीमियम आवास के लिए अधिक अनुभूत हैं इसके अलावा, शहर के भीतर सस्ती जमीन के विकल्प की कमी के कारण सस्ती हाउसिंग कॉरीडोरों को पेरी-शहरी क्षेत्रों में धकेल दिया जाता है, जब बड़े पैमाने पर तेजी से पारगमन प्रणालियों की कमी के साथ, सस्ती हाउसिंग ग्राहक के लिए सभी महत्वपूर्ण निर्णय लेने में मुश्किल होती है अपना पहला घर खरीदने के लिए केंद्र सरकार की मदद के साथ-साथ संबंधित राज्य सरकारों द्वारा सकारात्मक हस्तक्षेप, शहर की सीमाओं के भीतर आपूर्ति बढ़ाने में काफी लंबा रास्ता तय करेगी जैसे कि आखिरी मील की सार्वजनिक अवसंरचना जैसे कि जन रैपिड ट्रांजिट, पानी, बिजली, सीवेज डिस्प्लेज सुविधा आदि। पेरी-शहरी क्षेत्रों में स्थापित है। हाल ही में घोषित हाउसिंग फॉर ऑल मिशन भारत में सस्ती हाउसिंग प्रतिमान को बदलने के लिए सही दिशा में एक महत्वपूर्ण कदम है। ईडब्ल्यूएस / एलआईजी श्रेणियों के पुनर्परिभाषित जैसे कुछ पहल, ब्याज की रोकथाम योजनाएं और निजी खिलाड़ियों के लिए प्रोत्साहन, निश्चित रूप से राष्ट्र के सामने आवास घाटे की चुनौती को संबोधित करने में सबसे पहले कदम उठाए गए हैं। उदाहरण के लिए, 6.5 प्रतिशत की ब्याज सहायता योजना के अंत उपयोगकर्ताओं के लिए घर के स्वामित्व की लागत को काफी हद तक कम करने की उम्मीद है क्योंकि ब्याज की प्रभावी दर 3.5 प्रतिशत से 4 फीसदी तक की हो सकती है पहले रुपये 6 लाख की एक ऋण राशि है, जो कि पुनर्वित्त के लिए योग्य ऋण आकार की सीमा को बढ़ाने के लिए फिर से एक अवसर है। यह वास्तविक लक्ष्य क्षेत्र को प्रेरित कर सकता है ताकि वे अपने हिचकिचाहट को पार कर सकें और औपचारिक घरेलू स्वामित्व की ओर पहला महत्वपूर्ण कदम उठा सकें किफायती आवास में पीपीपी: संभावनाओं की अधिकता किफायती आवास हितधारक समुदाय विविध है और इसमें केंद्र सरकार, राज्य सरकार, रियल एस्टेट और बुनियादी ढांचा डेवलपर्स, वित्तीय संस्थान, शहरी नियोजक और, सबसे महत्वपूर्ण, शहरी निवासी शामिल हैं। केन्द्रीय सरकार के एक मजबूत जनादेश के समर्थन में, जिनकी हाल की घोषणा में 305 शहरों और कस्बों में शहरी गरीबों के लिए घरों का निर्माण शुरू करने की उम्मीद है, अर्थव्यवस्था को बढ़ावा देने की उम्मीद है, सस्ती हाउसिंग सेगमेंट में सभी हितधारकों के लिए कई अवसरों की पेशकश करने की क्षमता है, बशर्ते कि आम दिशा में ठोस और गठबंधन प्रयास किए गए हैं। इस संदर्भ में, निजी क्षेत्र, सस्ती हाउसिंग के वर्तमान घाटे को पार करने में महत्वपूर्ण भूमिका निभा सकते हैं एक आदर्श पीपीपी परिदृश्य में, सार्वजनिक क्षेत्र परियोजनाओं के लिए समेकित भूमि पर विचार कर सकता है, एकल-खिड़की और समयबद्ध मंजूरी प्रदान कर सकता है, सस्ती हाउसिंग परियोजनाओं की आवश्यकताओं को पूरा करने और करों और लेवी के परिप्रेक्ष्य में पुन: मूल्यांकन लक्ष्य खंड के लिए घर के स्वामित्व की लागत को कम करना; निजी क्षेत्र की संस्थाएं योजना और डिजाइन, परियोजना विकास, प्रौद्योगिकी सर्वोत्तम प्रथाओं, परियोजना वित्तपोषण, मानव संसाधन, बिक्री और विपणन जैसे मुख्य दक्षताओं का लाभ उठा सकती हैं। आगे रास्ता: एक सक्षम पारिस्थितिकी तंत्र बढ़ते हुए शहरीकरण, सरकार द्वारा क्षेत्र पर एक नए सिरे से ध्यान केंद्रित किया जाता है और बढ़ती आय और आकांक्षाएं सस्ती हाउसिंग स्टोरी में सभी महत्वपूर्ण मांग ड्राइवर हैं इस पृष्ठभूमि के खिलाफ, उपर्युक्त synergistic दृष्टिकोण में 'सही समय सही जगह' की गति को गति देने की क्षमता है 'भारत भर में सस्ती हाउसिंग विकास। एक सक्षम पारिस्थितिकी तंत्र अच्छी तरह से योजनाबद्ध और सतत शहरीकरण की सुविधा प्रदान कर सकता है जो कि शहरी गरीबों की आवास आवश्यकताओं को पर्याप्त रूप से पूरा करेगा, जबकि प्रमुख हितधारक समूहों की ताकत का लाभ उठाया जाएगा: समय-समय पर सिंगल-विंडो की स्वीकृतियां और समयबद्ध फास्ट-ट्रैक अनुमोदन स्व-प्रमाणीकरण उचित गाजर और छड़ी दृष्टिकोण के साथ खेल का नियम होना चाहिए - परियोजना विकास लागत को काफी कम करने में मदद कर सकते हैं किफायती आवास परियोजनाओं के विकास के साथ ही, किफायती आवास परियोजनाओं के साथ सह-स्थित अभिनव निर्माण प्रौद्योगिकी प्रदाताओं के प्रचार के साथ-साथ परियोजना की आवश्यकताओं के लिए खानपान, एक जीत - जीत समाधान हो सकता है। इस दृष्टिकोण को विभिन्न लाभों के जरिए, अलग-अलग परियोजना की जरूरतों के परिप्रेक्ष्य से, आपूर्ति के तेज और प्रौद्योगिकी प्रदाता के माध्यम से जो ज़ोन के भीतर कई परियोजनाओं को पूरा करने के द्वारा वांछित स्तर हासिल कर सकता है। प्री-फैब जैसी नई-उम्र की निर्माण तकनीक, वर्दी, उच्च गुणवत्ता वाले मानकों को सुनिश्चित करते हुए निर्माण प्रक्रिया को गति प्रदान कर सकती है। इष्टतम एफएसआई: यह प्रति इकाई लागत को कम करने में मदद करता है और सस्ती हाउसिंग की आर्थिक व्यवहार्यता को बढ़ाता है एफएसआई कैशलेस सब्सिडी के रूप में भी काम कर सकती है, इसके बाद के फायदों को उपयोगकर्ताओं / ग्राहकों को समाप्त कर सकते हैं। स्टाम्प ड्यूटी में कटौती, बिक्री कर से छूट, पंजीकरण शुल्क, वैट और सर्विस टैक्स आदि में कमी / छूट - इन सभी में आम तौर पर 30 फीसदी से 35 फीसदी तक की लागत में वृद्धि होती है। किफायती आवास परियोजनाओं की आवश्यकताओं को पूरा करने के लिए झटके, पार्किंग मानदंड आदि जैसी स्थानीय उपनिवेशों की समीक्षा करें। निर्माण सामग्री पर करों और कर्तव्यों की कमी / छूट निर्माण संबंधी लागतों में काफी कमी कर सकती है। शहरी बुनियादी ढांचे का विकास: सस्ती हाउसिंग (या उस बात के लिए आवास विकास के किसी भी रूप) अलगाव में मौजूद नहीं हो सकते हैं शहरी बुनियादी ढांचे के विकास (मेट्रो, अंतर और इंट्रा-सिटी हाइवे, मोनो रेल आदि) पर समानांतर ध्यान केंद्रित करना किफायती आवास का प्रस्ताव वास्तव में एक सुदृढ़ व्यक्ति बनाना है। यह एक विरोधाभास का एक सा है कि जब आवास की तरह एक बुनियादी मानव आवश्यकता तेजी से महंगा हो रही है, स्मार्टफोन और इलेक्ट्रॉनिक सामान जैसे लक्जरी सामान अधिक से अधिक सस्ती हैं पड़ोस टैक्सी चालक नवीनतम मोबाइल तकनीक का इस्तेमाल कर सकता है, लेकिन घर में अभी भी एक समझौता समाधान हो सकता है। और फिर भी, भविष्य में अनंत संभावनाएं हैं सस्ती हाउसिंग के लिए भारत में एक व्यापक वास्तविकता बनने के लिए सभी की जरूरत है सभी हितधारकों के मन में एक सामान्य लक्ष्य वाले एक एकीकृत और टिकाऊ दृष्टिकोण - गुणवत्ता आवास जो वास्तव में सभी के लिए है