आप सभी को यूपी रीरा के बारे में जानने की जरूरत है

मुख्यमंत्री योगी आदित्यनाथ की अगुवाई वाली उत्तर प्रदेश उन राज्यों में से एक थे, जिनके पास केंद्र सरकार के बिना उन्हें रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 को अधिसूचित किया गया था। 1 मई को केंद्रीय कानून लागू हुआ; इसके तुरंत बाद, राज्य सरकार द्वारा नियमों को अधिसूचित किया गया। हालांकि, यह 26 जुलाई को ही था कि उत्तर प्रदेश अपना रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण वेबसाइट (www.up-rera.in) लॉन्च करने में सक्षम था। मीडिया रिपोर्टों के मुताबिक, साइट बहुत धीमी गति से शिकायतों के रूप में धीमा हो गई - संख्या में 15,000 संख्या - प्रक्षेपण के बाद सही में डाली गई सियासी शिकायत की संख्या राज्य में परेशानियों का संकेत है जो कि पूर्व में सामना कर सकती थी - अब ऐसा नहीं है आइए हम कानून के यूपी के संस्करण की प्रमुख विशेषताओं को देखें, और यह कैसे घरवालों के हितों की रक्षा करने का वादा करता है क्या चल रहे प्रोजेक्ट के रूप में परिभाषित करता है? अब, चल रही परियोजनाओं के डेवलपर्स को राज्य की रीरा के साथ अपनी परियोजनाओं को पंजीकृत करना होगा। यह ऐसा करने और पंजीकरण संख्या प्राप्त करने के बाद ही है, जो डेवलपर्स अपने परियोजनाओं को बढ़ावा और विज्ञापन कर सकते हैं। इस संबंध में किसी भी विफलता के मामले में, उन्हें परियोजना के मूल्य के 10 प्रतिशत का भुगतान ठीक करना होगा या एक जेल अवधि का सामना करना होगा। यह हमें एक प्रश्न के साथ छोड़ देता है, जो "चालू परियोजनाओं" की परिभाषा के अंतर्गत आता है? केन्द्रीय कानून उन परियोजनाओं के रूप में "चल रही परियोजनाओं" को परिभाषित करता है जिसके लिए पूरा समापन जारी नहीं किया गया है ऐसी परियोजनाओं के डेवलपर्स का कहना है कि केन्द्रीय कानून को "इस अधिनियम के प्रारंभ से तीन महीने की अवधि के भीतर" पंजीकरण के लिए प्राधिकरण को आवेदन करना होगा। कानून के यूपी संस्करण कानून के तहत शामिल नहीं हैं, इसके बारे में अधिक विशिष्ट है। उत्तर प्रदेश में, एक चालू परियोजना होगी, जिसके लिए विकास चल रहा है और पूरा होने वाला प्रमाण पत्र जारी नहीं किया गया है। चार स्थितियों में से किसी से मिलने वाली परियोजनाओं को खुद को प्राधिकरण से पंजीकृत नहीं करना होगा: अगर स्थानीय प्राधिकरण को रखरखाव का काम जारी किया गया है। यदि सामान्य क्षेत्रों और सुविधाएं रखरखाव के लिए निवासी कल्याण संघ को सौंप दी गई हैं अगर सभी विकास कार्य पूरा हो गया है और 60 प्रतिशत इकाइयों के लिए बिक्री का कार्य निष्पादित किया गया है। अगर सभी विकास कार्य पूरा हो गया है और पूर्णता प्रमाण पत्र जारी करने के लिए सक्षम प्राधिकारी को एक आवेदन दिया गया है। कालीन के नीचे क्या है? हालांकि केंद्रीय कानून का कहना है कि एक अपार्टमेंट की बिक्री सिर्फ कालीन क्षेत्र पर आधारित होगी। यूपी संस्करण का कहना है कि मौजूदा परियोजनाओं के डेवलपर्स "कालीन क्षेत्र के आधार पर अपार्टमेंट के आकार का खुलासा करना चाहिए, भले ही पहले सुपर बिल्ट-अप क्षेत्र या बिल्ट-अप एरिया पर बेचा गया हो"। डेवलपर्स की जिम्मेदारियां क्या हैं? जैसा कि केन्द्रीय संस्करण में निर्धारित किया गया है, उत्तर प्रदेश में डेवलपर खरीदार की लिखित सहमति के बिना बेची गई योजना में कोई बदलाव नहीं कर सकते हालांकि, ऐसे कुछ बिंदु हैं जहां राज्य कानून केंद्रीय कानून से अलग है। केंद्रीय कानून का आदेश है कि डेवलपर्स उस भूमि से संबंधित सभी दस्तावेज प्रदान करने के लिए उत्तरदायी हैं, जिस पर वे परियोजना को विकसित करने की योजना बनाते हैं। यह भूमि किसी भी भार से मुक्त होना चाहिए। हालांकि, यदि केन्द्रीय कानून के आदेशों के कारण खरीदार को कोई नुकसान हो रहा है, तो डेवलपर्स उस भूमि से संबंधित सभी दस्तावेज प्रदान करने के लिए उत्तरदायी हैं, जिन पर वे इस परियोजना को विकसित करने की योजना बना रहे हैं। यह भूमि किसी भी भार से मुक्त होना चाहिए। हालांकि, यदि दोषपूर्ण भूमि शीर्षक के कारण खरीदारों को कोई नुकसान हो रहा है, तो डेवलपर खरीदारों को क्षतिपूर्ति करने के लिए उत्तरदायी होगा जबकि यूपी कानून संस्करण डेवलपर्स को जमींदारों के प्रमाणिक दस्तावेज प्रदान करने के लिए जनादेश देता है, और दस्तावेजों के मामले में कोई भार उठाना पड़ता है, यह मुआवजे के बिंदु पर नहीं बोलता है, अगर जमीन का शीर्षक बाद के चरण में दोषपूर्ण होता है। इसी तरह, यूपी में डेवलपर्स भी किसी भी संरचनात्मक खामियों को फिक्स करने के लिए जिम्मेदार नहीं होंगे क्योंकि राज्य कानून इस बिंदु पर चुप है। केन्द्रीय कानून के मुताबिक, डेवलपर कुछ भी चार्ज किए बिना एक परियोजना का अधिकार देने के पांच साल तक संरचनात्मक गलतियों को सुधारने के लिए जिम्मेदार होगा। जानना जरूरी है कि डेवलपर के लिए उच्चतम जेल अवधि जो आरईआरए के अपीलीय ट्रिब्यूनल के आदेश का उल्लंघन करती है, तीन साल के साथ या ठीक बिना परियोजना पूर्ण होने में कोई देरी होगी, खरीदार द्वारा दिए गए ईएमआई के रूप में डेवलपर को उसी ब्याज का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी होगा। 500 से अधिक वर्ग मीटर या आठ से अधिक अपार्टमेंट को मापने वाली हर परियोजना को आरईआरए के साथ पंजीकृत करना होगा।