शहरी नियोजन और रियल एस्टेट मूल्यों के बीच संबंध को डिकोड करना
September 08 2015 |
Shanu
शहरी नियोजक शायद ही कभी आवासीय अचल संपत्ति बाजारों पर ध्यान देते हैं। लेकिन, अचल संपत्ति की कीमतों को नजरअंदाज कर शहर के विकास की योजना करना असंभव है। वे बहुमूल्य जानकारी का एक स्रोत हैं। हाल ही में, केंद्रीय शहरी विकास मंत्री वेंकैया नायडू ने कहा कि सरकार नागरिकों से बड़े पैमाने पर शहरों की योजना बनाने के लिए परामर्श करेगी। हालांकि, यहां तक कि अगर नागरिकों से परामर्श करने के बाद शहरी नियोजन किया जाता है, तो उनकी सभी जरूरतों और प्राथमिकताओं को पूरा नहीं किया जा सकता है। इसका कारण यह है कि निश्चित रूप से, शहर के निवासियों को सभी जानकारी की आवश्यकता नहीं है जो विश्वसनीय उत्तर देने के लिए आवश्यक है। इसके अलावा, कई मामलों में, वे उन सूचनाओं पर कार्य कर सकते हैं, जो अभी तक वे verbalised नहीं हैं। उदाहरण के लिए, किसी क्षेत्र के निवासियों का मानना है कि अपराध दर उच्च हैं जहां वे रहते हैं
हालांकि, पड़ोस में उच्च आवासीय संपत्ति की कीमतें शायद यह सच नहीं है कि सुझाव दे सकता है कई अन्य कारण हैं क्योंकि शहरी नियोजनकर्ताओं को अचल संपत्ति की कीमतों पर ध्यान देना चाहिए। शहरी नियोजक यह सोचते हैं कि मुंबई जैसी शहरों में अचल संपत्ति की कीमतों में बहुत तेजी से अटकलों की वजह से अस्थिरता है। हालांकि यह कुछ मामलों में सच हो सकता है, अक्सर नियमों के कारण रियल एस्टेट की कीमतों में वृद्धि या गिरावट होती है, विशेष रूप से नियम जो फर्श स्पेस इंडेक्स जैसे भवन की घनत्व को नियंत्रित करते हैं। (फर्श स्पेस इंडेक्स (एफएसआई) फर्श क्षेत्र का एक साजिश है, जिस पर एक इमारत होती है।) अचल संपत्ति की कीमतों पर बाहरी कारकों पर उतार-चढ़ाव पर जोर देने से अक्सर योजनाकारों को सही समाधान देने से रोक दिया जाता है
कई मामलों में, योजनाकार अचल संपत्ति की कीमतों में उतार-चढ़ाव से अनजान हैं। यदि किसी विशेष शहर में आवासीय संपत्ति की कीमतें अधिक हैं, तो शहरी नियोजक कई अलग-अलग तरीकों से स्थिति से निपट सकते हैं। एक समाधान केंद्रीय व्यवसायिक जिले और आस-पास के क्षेत्रों में भवन घनत्व को बढ़ाने के लिए है इससे जमीन की कीमत बढ़ जाएगी, लेकिन आवासीय संपत्ति की कीमत कम होनी चाहिए क्योंकि जमीन की कुछ निश्चित जमीन पर अधिक फर्श की जगह बनाई जाएगी। ऐसा करने के अन्य तरीके हैं प्राधिकरण शहर के केंद्र से पिता के क्षेत्रों में बेहतर बुनियादी ढांचे का निर्माण कर सकते हैं। निर्णय लेने के लिए कि किस पद्धति को अपनाना है, योजनाकार अतिरिक्त बुनियादी ढांचे के निर्माण के बाद आवासीय किराए में वृद्धि के साथ बुनियादी ढांचे के निर्माण की लागत की तुलना कर सकते हैं।
उपनगरों में सड़कों या पानी के साधनों के निर्माण के बाद किराये की दरें और आवासीय संपत्ति की कीमतों में काफी बढ़ोतरी होती है, इसका मतलब यह है कि निवेश लागत-लाभ परीक्षा पास करता है उदाहरण के तौर पर मुंबई में रियल एस्टेट कम इमारत घनत्व, खराब विकसित बुनियादी ढांचे और शहरी नीतियों की वजह से बहुत महंगा है, जो स्थलाकृतिक बाधाओं को नजरअंदाज करते हैं। कई मामलों में, शहरी नियोजन लाभ की अनदेखी करते हुए बुनियादी ढांचे के निर्माण की लागत पर ध्यान केंद्रित करते हैं। यदि फायदे बहुत भारी पड़ते हैं, तो इसका प्रभाव विनाशकारी होगा। पूर्व विश्व बैंक के शोधकर्ता एलन बर्टौड ने एक बार देखा कि भारत सरकार प्रमुख भारतीय शहरों में बुनियादी ढांचा विकसित करने में हर हज़ार रुपए के लिए खर्च करती है, वे लाखों रुपए का मूल्य बनाते हैं।
उदाहरण के लिए, बेहतर बुनियादी ढांचा विकासशील भूमि की आपूर्ति, कम दूरी की दूरी और समय की आपूर्ति में वृद्धि करेगा, और श्रम बाजारों को अधिक कुशलतापूर्वक कार्य करेगा। लाभों का सटीक अनुमान लगाने के लिए, योजनाकारों को अचल संपत्ति की कीमतों और किराये की दर पर इसके प्रभाव को ठीक ढंग से व्याख्या करना चाहिए। शहरी योजनाकारों ने अक्सर अर्थव्यवस्था के अन्य क्षेत्र के साथ पृथक्करण में भूमि उपयोग की योजना बनाई है। लेकिन, भूमि उपयोग नीति को अचल संपत्ति की कीमतों के साथ एक मजबूत रिश्तेदार होना चाहिए। उदाहरण के लिए, यदि औद्योगिक आउटलेट शहर के केंद्र में स्थित हैं जहां रियल एस्टेट की कीमतें अधिक हैं, तो कई अप्रचलित उद्यमों को उपनगरों में स्थानांतरित करने के लिए भारी दबाव का सामना करना पड़ सकता है अगर भूमि उपयोग नीति उन्हें प्रतिबंधित नहीं करती है। यह अक्सर ऐसा होता है कि सरकार उन क्षेत्रों में बहुत मूल्यवान होती है जहां सरकार कम घनत्व वाली इमारत को लागू करती है
यह कृत्रिम रूप से घर की कीमतें बढ़ाती है उदाहरण के लिए, दिल्ली में रियल एस्टेट का हिस्सा काफी महंगा है क्योंकि सरकारी एजेंसियों और शक्तिशाली राजनेताओं और नौकरशाहों द्वारा बहुमूल्य शहरी जमीन पर कब्जा कर लिया गया है। शहरों में, शहरी रिक्त स्थान का संगठन संस्कृति और इतिहास के साथ बहुत कुछ करता है यदि शहरी नियोजक पश्चिम या अन्य जगहों पर सफल नीतियों के आधार पर भूमि उपयोग की योजना बनाते हैं, तो यह विफल हो सकता है। उन योजनाओं को तैयार करने के लिए जो लोगों की आवश्यकताओं के अनुरूप हैं, मूल्य संकेतों में भिन्नता का विश्लेषण करना महत्वपूर्ण है, जब भूमि उपयोग नीति में परिवर्तन होता है। मुंबई और दिल्ली जैसे शहरों की संख्या कम करने के लिए, सरकार अक्सर उपग्रह शहरों की योजना बनाती है लेकिन, कई मामलों में, जो लोग उपग्रह नगरों में रहते हैं, महानगरीय क्षेत्र में काम करते हैं और जो महानगरीय क्षेत्र में रहते हैं, वे उपग्रह शहरों में काम करते हैं
शहरों को डूबने के बजाय, यह समय का उदय करता है, और लोगों को उपग्रह शहरों में रहने के लिए मजबूर करता है, जहां बुनियादी ढांचा पर्याप्त रूप से विकसित नहीं होता है ऐसे मामलों में, केंद्रीय शहर में घनत्व जुटाना अधिक कुशल होता। ऐसी स्थितियों में रियल एस्टेट की कीमतें मूल्यवान संकेत देती हैं