क्या मुंबई को एक समान तल क्षेत्र अनुपात की आवश्यकता है?

एक मानसिक प्रयोग के रूप में, एक ऐसी स्थिति की कल्पना करें जहां सरकार रेस्तरां लाइसेंस को समान रूप से बाहर करती है, बाजार की मांग को ध्यान में रखते हुए। ऐसे मामले में, दिल्ली सरकार, उदाहरण के लिए, कनाट प्लेस, केंद्रीय व्यापार जिला (सीबीडी) और राष्ट्रीय राजधानी में एक परिधीय क्षेत्र डल्लुपुरा के लिए इसी तरह के रेस्तरां लाइसेंस जारी करेगी। अब, क्या होने की संभावना है? कनॉट प्लेस में रेस्तरां की भारी मांग है, जहां दिल्ली में खुदरा अंतरिक्ष सबसे महंगा है, दल्लुपुर के विपरीत, कनॉट प्लेस में एक ओर के रेस्तरां में असहनीय रूप से भीड़ और अत्यधिक महंगा हो जाएगा, डलुपुरा बहुत सारे रेस्तरां में ज्यादा फायदा नहीं होगा क्योंकि वैसे भी ज्यादा मांग नहीं है यही सिद्धांत सरकार की तरफ से लागू होता है, जो कि भारत की वित्तीय राजधानी मुंबई में उसी मंजिल क्षेत्र अनुपात (एफएआर) की अनुमति देता है। शुरुआती के लिए, फर्श एरिया अनुपात (एफएआर) एक भवन में फर्श क्षेत्र का अनुपात उस भूखंड के क्षेत्र में है जहां पर वह खड़ा है। उदाहरण के लिए, अगर 2,000 वर्ग फुट (वर्ग फुट) की इमारत 1,000 वर्ग फीट भूखंड पर होती है, तो फर्श क्षेत्र का अनुपात 2 होता है। यदि 3,000 वर्ग फुट की इमारत 1,000 वर्ग फीट भूखंड पर होती है, तो फर्श क्षेत्र 3 है, और पर। बृहन्मुंबई नगर निगम पूरे मुंबई में 2 की एक समान आधार फर्श क्षेत्र अनुपात चाहता है। इसका मतलब है कि मुंबई में एक हजार वर्ग फुट प्लॉट पर, अधिकतम अनुमत मंजिल क्षेत्र के डेवलपर्स को 2,000 वर्ग फीट का निर्माण करने की अनुमति दी जाएगी। वर्तमान में, द्वीप सिटी में बेस एफएआर 1 है 33, और उपनगरों में, यह 1 है। यह एक बड़ी सुधार की तरह लग सकता है, क्योंकि अब 1330 वर्ग फुट के निर्माण के बजाय, डेवलपर शहर में 2,000 वर्ग फुट का निर्माण कर सकते हैं। हालांकि, मुंबई में अधिकांश इमारतों की तुलना में बहुत अधिक है इसलिए, जमींदारों को इससे बहुत फायदा नहीं होगा मुंबई में केंद्रीय रूप से स्थित भूमि के बड़े इलाके बेकार हैं, अक्सर सरकारी एजेंसियों के हाथ में। इसलिए, यदि एफएआर उठाया गया है, तो इस जमीन का इस्तेमाल लम्बे भवनों के निर्माण के लिए किया जा सकता है। इसके अलावा, 1 से 2 तक उपनगरों में फर बढ़ाना इमारतों की ऊंचाई को दोगुना होगा। इससे मुम्बई में उपलब्ध फ्लोर स्पेस पूरी तरह से बढ़ेगा, जहां दुनिया में अंतरिक्ष सबसे दुर्लभ है। यह सब नहीं है अब, विकास के अधिकारों के हस्तांतरण का इस्तेमाल केवल साजिश के उत्तर में किया जा सकता है जहां यह उत्पन्न होता है इसका मतलब यह है कि यदि डेवलपर्स मुंबई के एक हिस्से में शहर के किसी हिस्से में अपने अधिकार का हस्तांतरण करना चाहते हैं, तो उन्हें ऐसा करने की अनुमति होगी। इस तथ्य के बावजूद कि ये मौजूदा नीति में सुधार हैं, यह मुंबई की समस्याओं को हल नहीं करेगा। क्यूं कर? दुनिया के किसी बड़े शहर में पास-यूनिफ़ॉर्म एफएआर है। न्यूयॉर्क में, उदाहरण के लिए, उच्चतम अनुमत FAR 15, और न्यूनतम 0.5 है। इसका मतलब है कि उच्चतम एफएआर का अनुपात सबसे कम है 30. प्रमुख शहरों के शहरी स्थानीय अधिकारियों ने इस तथ्य पर आधारित इस तरह के विशाल विचरण की अनुमति दी है कि न्यूयॉर्क के केंद्रीय क्षेत्रों में अंतरिक्ष की बहुत बड़ी मांग है, लेकिन इतना नहीं उपनगरों में इसलिए, अधिक आर्थिक गतिविधि न्यूयॉर्क के केंद्रीय क्षेत्रों में केंद्रित है, जिससे शहर को अधिक उत्पादक बना दिया जाता है, और मजदूरी बहुत अधिक होती है यह मुंबई में सच होना चाहिए, जो भी भारत की अर्थव्यवस्था में बहुत योगदान देता है। न्यूयॉर्क और मुंबई के केंद्रीय क्षेत्रों में भूमि बहुत महंगा है। रियल एस्टेट डेवलपर्स 1.33 या निम्न क्षेत्रों में कम एफएसआई के साथ संपत्तियों का लाभ नहीं उठा सकते हैं। यही कारण है कि एफएआर न्यू यॉर्क के सीबीडी में 15, सिंगापुर के सीबीडी में 25 और हांगकांग के सीबीडी में 12 है। रियल एस्टेट डेवलपर्स अधिक लाभ कमा सकते हैं जब फर केंद्रीय क्षेत्रों में उठाया जाता है, लेकिन यह अचल संपत्ति कम महंगी भी बना देगा। रियल एस्टेट डेवलपर्स के उच्च लाभ खरीदारों की कीमत पर नहीं आते हैं। यह लगभग "नि: शुल्क भोजन" है, जब एक सरकार लम्बे भवनों की अनुमति देती है। मुंबई में, आवासीय एफएआर का उच्चतम अनुपात बांद्रा-कुर्ला कॉम्प्लेक्स में 2 और गोराई के उपनगर में 0.5 है। यह 4 का अनुपात है, जो बहुत कम है जब अनुपात कम होता है, तो एफएआर शहर के कुछ हिस्सों में कम नहीं होता है जहां केंद्र से दूरी अधिक है। इसलिए, मुंबई का बिल्ट-अप क्षेत्र एक बहुत बड़े इलाके में फैला होगा। जब बिल्ट-अप क्षेत्र एक बड़े क्षेत्र में फैला हुआ है, तो अधिक लोग भीड़ भरे ट्रेनों में जाएंगे, और सड़कों अधिक घनीभूत हो जाएंगी। यह इसलिए है क्योंकि घरों, कार्यालयों और बाजारों के बीच की दूरी अधिक होती है, जब भवन समान रूप से कम वृद्धि होती है। अन्यथा, अधिकतर गतिविधि केंद्र में केंद्रित हो गई होती। मुंबई की आबादी 1 9 40 के बाद से बहुत बढ़ गई है। लेकिन इससे रेलवे के अंदर भीड़ और घरों और ऑफिस रिक्त स्थान के अंदर भीड़ नहीं हो पाती, अगर भविष्य के स्तर में बहुत बड़ा विचलन था एफएआर ऊंची होनी चाहिए, यहां तक ​​कि झुग्गियों के पुनर्विकास को संभव बनाने के लिए। उदाहरण के लिए, धारावी पुनर्विकास योजना धारावी में 4 के एफएआर की कल्पना करती है। इसका कारण यह है कि अधिकारियों का मानना ​​है कि वे झूठ का पुनर्विकास नहीं कर पाएंगे, जिससे कम एफएआर वाले निवासियों के लिए काफी अच्छे फ्लैट होंगे। धारावी बांद्रा-कुर्ला कॉम्प्लेक्स के नजदीक है, लेकिन कमजोर संपत्ति के अधिकारों की वजह से यह अभी तक प्रमुख संपत्ति नहीं है। विश्व बैंक के शोधकर्ता लंबे समय से संकेत कर रहे हैं कि मुंबई शायद एकमात्र शहर है जहां एक झुग्गी के पास एक उच्च दर की अनुमति है, लेकिन सीबीडी में नहीं। अगर फर्श की फर्श की मांग के अनुसार भेदभाव किया जाता है, तो कई संभावित लाभ हैं 1. किरायों गिर जाएगी। 2. आवास की लागत गिर जाएगी। 3 विशेष रूप से सीबीडी में और आसपास उत्पादकता बढ़ेगी 4. रियल एस्टेट डेवलपर्स केंद्र की स्थित संपत्ति पर मुनाफे का लाभ उठा सकते हैं। 5. यात्रा छोटी हो जाएगी। 6. पर्यावरण प्रदूषित कम हो जाएगा। 7. अधिक लोग आसानी से मेट्रो स्टेशनों और अन्य पारगमन नोड्स तक पहुंच सकेंगे।