डेरिवेटिव आरईआरए, अन्य परिवर्तनों से कैसे मुकाबला कर रहे हैं?
अगर किसी ने भारत के रियल एस्टेट डेवलपर्स को कहा, तो उनमें से अधिकांश, कम से कम - एक तरह के अस्तित्व का संकट है। एक तरफ, वे संबंधित राज्य के रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण (आरईआरए) से खुद को पंजीकृत करने में व्यस्त हैं। दूसरी ओर, वे नए गुड्स एंड सर्विस टैक्स (जीएसटी) शासन के रस्सियों को सीखने की कोशिश कर रहे हैं। बैंकिंग प्रणाली ने डेवलपर्स पर भी मुश्किल हो जाने का फैसला किया है क्योंकि दोनों पार्टियां एक साथ बढ़ती हुई पिछली योजनाओं की वजह से गड़बड़ी हुई हैं। वास्तव में, बैंक अब भविष्य के विकास के लिए खुदरा क्षेत्र पर अपना ध्यान केंद्रित करने की घोषणा कर रहे हैं। वित्तपोषित परियोजनाओं को प्राप्त करना अब कोई काम आसानी से पूरा नहीं होगा
बैंक पर कुछ भी नहीं? "निवेश को वापस लाने के लिए, परियोजना वित्तपोषण के मूलभूत तत्वों को बदलना होगा। धन प्राप्त करने से पहले परियोजनाओं को पूरी तरह से पूरी तरह से बंधाना होगा ... बहुत पहले पैसा कमाए जाने से पहले योजना पर खर्च किया जाएगा। आईसीआईसीआई बैंक के प्रबंध निदेशक और चीफ एक्जीक्यूटिव ऑफिसर चंदा कोचर ने हाल ही में कहा था कि परियोजना वित्तपोषण में एक महत्वपूर्ण बदलाव होगा। कुछ डेवलपर्स पहले से भाग्य से भाग चुके हैं। आईडीबीआई बैंक ने हाल ही में जेपी इन्फ्रा के खिलाफ दिवालिया होने की कार्यवाही शुरू करने के लिए राष्ट्रीय कंपनी कानून ट्रिब्यूनल (एनसीएलटी) को 526 करोड़ रुपये के रुपए के लिए दोषी ठहराया है। अगर मीडिया रिपोर्टों पर विश्वास किया जाता है, तो नोएडा स्थित आम्रपाली को भी इसी तरह का भाग्य मिल सकता है
दो सप्ताह के लिए, वित्तीय संकट का सामना करने वाले रियल एस्टेट कंपनी की खबरों के बाद, 500 खरीदारों लगातार नोएडा में कंपनी के कार्यालय के सामने विरोध प्रदर्शन कर रहे थे। यह उल्लेखनीय है कि वित्त वर्ष 2016-17 में क्रेडिट ग्रोथ 5.08 प्रतिशत के ऐतिहासिक निम्न स्तर पर आ गया है, जो कि वित्तीय वर्ष 1 9 53 से 1.8 प्रतिशत पर सबसे कम था। वित्त वर्ष 2008 की पहली तिमाही के दौरान क्रेडिट की मांग छह प्रतिशत से नीचे थी या तो मौजूदा वित्तीय वर्ष की पहली तिमाही में मामले में सुधार नहीं हुआ है। इस तरह के एक परिदृश्य में, विकासकर्ता कैसे मुकाबला कर रहे हैं? हाल के एक रिपोर्ट में कहा गया है कि घरों की प्रतीक्षा अब ज्यादा हो गई है, इससे पहले वे अपनी परियोजनाओं की डिलीवरी तिथि बढ़ा रहे हैं
वैश्विक सलाहकार प्रमुख द्वारा तैयार की गई रिपोर्ट के मुताबिक, रियल एस्टेट कानून प्रभावी होने के बाद मुंबई में 10 में से छह अंडर-मैनेजमेंट परियोजनाओं ने अपनी डिलीवरी की तारीख को एक वर्ष तक संशोधित किया है। रिपोर्ट में कहा गया है कि 16 अगस्त तक महाराष्ट्र आरईआरए के तहत पंजीकृत 57 फीसदी परियोजनाओं ने अपने डिलीवरी लक्ष्य बढ़ा दिए हैं। राज्य के साथ पंजीकृत एक-तिहाई परियोजनाएं आरईआरए को समय पर पूरा कर लिया जाएगा, रिपोर्ट में कहा गया है। इसी तरह की प्रवृत्ति पूरे देश में देखी जा सकती है। कोई निशुल्क "लॉन्च" नहीं है क्योंकि डेवलपर्स पर दबाव डालने के लिए डेवलपर्स पर माउंट किया जाता है, नई परियोजना लॉन्च ने एक बैकसीट ले लिया है
यह देखते हुए कि उन्हें एक नई परियोजना शुरू करने से पहले अचल संपत्ति कानून के तहत कई शर्तों को पूरा करना होगा, डेवलपर्स वैसे भी इस मामले में अधिक पसंद के साथ नहीं छोड़े जाते हैं। प्रेट्टीगर डाटालाब्स रिपोर्ट के मुताबिक, देश के नौ प्रमुख शहरों में "नई उम्मीद के मुताबिक नई लॉन्च हुई" तिमाही आधार पर तिमाही आधार पर पहली तिमाही में 43 फीसदी की गिरावट आई थी। "नई लॉंच की अधिकांश तिमाही के पहले महीने तक ही सीमित थीं। गुड़गांव और हाइरडाबाद के अलावा, अन्य सभी बाजारों में पिछले साल की समान तिमाही में लॉन्च में गिरावट आई है," रिपोर्ट में कहा गया है।
रिपोर्ट में कहा गया है, "हम अगले दो साल में लॉन्च और बिक्री में और गिरावट देख सकते हैं क्योंकि डेवलपर आरईआरए के तहत अपनी परियोजनाओं को दर्ज करने के लिए जल्दबाजी करेंगे, और नई लागत वाली चादरें और ब्रोशर पहुंचने की प्रक्रिया में होंगे।" अहमदाबाद, बेंगलुरु, चेन्नई, गुड़गांव (भिवडी, धरूहेड़ा और सोहना सहित) , हाइरडाबाद, कोलकाता, मुंबई (नवी मुंबई और ठाणे सहित) , नोएडा (ग्रेटर नोएडा और यमुना एक्सप्रेसवे सहित) और पुणे में विश्लेषण में शामिल हैं। आदर्श संसारों और कठोर वास्तविकताओं से नियामक ढांचे में होने वाले परिवर्तन से डेवलपर के लिए अपने मौजूदा कर्मचारियों की संख्या में नए अतिरिक्त बनाने की आवश्यकता होती है। उदाहरण के लिए, यदि डेवलपर बाज़ार में जीवित रहने की इच्छा रखता है, तो परियोजना प्रबंधक की नियुक्ति आवश्यक होगी
कानूनी पेशेवरों को काम पर रखने और एक अनुपालन विभाग की स्थापना में एक बड़ा सौदा पूंजी भी खर्च की जानी चाहिए जो कि डेवलपर को नए बाजार में सामना करने में मदद कर सकता है। वास्तविकता बदलने से भी डेवलपर को एक मजबूत सूचना प्रौद्योगिकी अवसंरचना को स्थापित करना चाहिए, और इसके समर्थन के लिए विशेष तकनीकी स्टाफ को किराए पर देना होगा। अब, डेवलपर्स के पास गले में अपनी नाक हो सकती थी, लेकिन इस बात का तथ्य यह है कि इनमें से ज्यादातर वित्तीय रूप से वर्तमान में जोर देते हैं अतीत में लाभ मार्जिन में बढ़ोतरी ने अपने खजाने को एक समय में खाली कर दिया है, जब उन्हें सबसे ज्यादा पैसा मिलना चाहिए। पिछले तीन सालों में डेटा दिखाता है कि बिल्डरों के वित्तपोषण पर भारी दबाव का कारण रहा है
यह देखते हुए कि ऋणदाताओं को डेवलपर्स के लिए ऋण स्वीकृत करने से पहले एक और अधिक जटिल ड्रिल का पालन करना होगा, बाहरी मदद की तलाश में वांछित परिणाम नहीं मिल सकता है। यह अचल संपत्ति के खिलाड़ियों के लिए एक प्रमुख दर्द बिंदु होने जा रहा है।