भारत की बढ़ती शहरी जनसंख्या को कैसे बढ़ाना
दुनिया की किसी अन्य प्रमुख राष्ट्र की तुलना में भारत की शहरी आबादी तेजी से बढ़ रही है। नवीनतम अनुमानों के मुताबिक, भारत की आबादी का 32.37% शहरी है, और यह दुनिया में दूसरा सबसे बड़ा है। यह भारत के शहरी भूमि कवर के बारे में भी सच है, जो दुनिया में पांचवां सबसे बड़ा है। यह भी, दुनिया के किसी भी बड़े देश के मुकाबले तेजी से बढ़ रहा है। प्रधान मंत्री नरेंद्र मोदी ने हाल ही में कहा था कि स्मार्ट शहर भारत की तेजी से बढ़ती शहरी आबादी को नियंत्रित करने के लिए सुसज्जित होंगे। "मानव इतिहास में पहली बार, हम शहरी शताब्दी में हैं 2050 तक, दुनिया की दो-तिहाई जनसंख्या शहरों में रहती है और तीन अरब लोग 3.5 अरब निवासियों में शामिल हो सकते हैं, विकासशील देशों में 90 प्रतिशत वृद्धि के साथ। "मोदी ने कहा
इसके बारे में, भारत शहरी विकास को कैसे नियंत्रित कर सकता है? प्रमुख कारक हैं जो भारत के शहरी विकास को रोकते हैं? भारत की शहरी आबादी वृद्धि के साथ, दो परिवर्तन अनिवार्य हैं: भारत में जनसंख्या का अधिकतर विकास इसके सबसे अधिक आबादी वाले शहरों में होगा। कई भारतीय शहरों में, लोग मकानों में रहते हैं जो घनीभूत संरचनाओं से घिरे हुए हैं। इसके लिए बदलने के लिए, मौजूदा शहरों को और अधिक लोगों को घराना चाहिए, जिससे उन्हें अधिक विस्तृत घरों में रहने की अनुमति मिल सके। ऐसा होने के लिए, शहरों को शहरी बुनियादी ढांचे का विस्तार, निष्क्रिय भूमि को उपयोग करने और कई अप्रचलित नियमों को निरस्त करने की आवश्यकता होगी। भारत को विकास के लिए ग्रामीण क्षेत्रों का पता लगाना चाहिए। कई लोगों का तर्क है कि नए शहरों को खरोंच से बनाने से मौजूदा शहरों का विकास अधिक महत्वपूर्ण है
लेकिन, मौजूदा शहरों में नियामक ढांचे को सुधारने के लिए जरूरी राजनीतिक आम सहमति जल्दी से उभरने की संभावना नहीं है। खरोंच से निर्मित शहरों में, बाजार अनुकूल नियमों को लागू करना बहुत आसान होगा उदाहरण के लिए, दूरस्थ गांवों में मतदाता गुड़गांव और मुंबई जैसी शहरों में नीतियों में असंगत प्रभाव डालते हैं। कौन सी संभव तरीके हैं जिनके तहत भारत अपने शहरी भूमि कवर को बढ़ा सकता है? भारतीय शहरों में जमीन वाले हिस्से का एक बड़ा हिस्सा राज्य, केंद्रीय और शहरी स्थानीय सरकारों के हाथों शहरी भूमि होल्डिंग्स के रूप में है। यह विशेष रूप से भारतीय रेलवे, रक्षा मंत्रालय और पोर्ट ट्रस्टों के लिए सच है। ये बहुत ही मूल्यवान शहरी भूमि हैं इन परिसंपत्तियों का कोई आधिकारिक भूमि रिकॉर्ड नहीं है लेकिन कुछ अनौपचारिक अध्ययनों के लिए है
जब दशकों पहले तमिलनाडु की राजधानी चेन्नई में भूमि अनौपचारिक रूप से सर्वेक्षण किया गया था, तो यह पाया गया कि शहरी जमीन का 30 प्रतिशत हिस्सा विभिन्न सरकारी संगठनों के हाथों में था। यह नोट करना महत्वपूर्ण है, इसमें आवास बोर्डों और विकास प्राधिकरणों के नियंत्रण में भूमि शामिल नहीं है। जब विश्व बैंक के वित्त पोषित अध्ययन गुजरात के अहमदाबाद में किया गया था, तो उन्होंने पाया कि सार्वजनिक क्षेत्र के 32% विकसित या विकसित भूमि क्षेत्र का मालिक है। यह, फिर से, अनौपचारिक बस्तियों, रेलवे, कब्रिस्तान, खुली जगह, विरासत संपत्तियों, औद्योगिक आउटलेटों पर पट्टे भूमि और सार्वजनिक उपयोगिताओं द्वारा कब्जा कर लिया गया भूमि द्वारा उपयोग की जाने वाली सार्वजनिक भूमि शामिल नहीं है। यहां तक कि इस सीमित जमीन का मूल्य अहमदाबाद की बुनियादी ढांचा को दो दशकों के लिए निधि के लिए पर्याप्त से अधिक था
इन तथ्यों का क्या अर्थ है? ए) भारतीय शहरों को सार्वजनिक भूमि और अन्य निष्क्रिय भूमि की एक सूची करना चाहिए। बी) सरकारी एजेंसियों को अपनी भूमि होल्डिंग्स बेचने की अनुमति दी जानी चाहिए, विशेषकर जब जमीन का मूल्य उस प्रयोजन से अधिक होता है जिसके लिए वह वर्तमान में प्रयोग किया जाता है। लंबे समय से शहरी भूमि छत अधिनियम, जो बाद में निरस्त कर दिया गया था, ने निजी व्यक्तियों और संस्थाओं को 500 वर्ग मीटर से ज़्यादा जमीन पर कब्जा करने से रोका। इसके परिणामस्वरूप सरकारी अधिकारियों को भारतीय शहरों में जमीन का प्राथमिक धारक माना जा रहा है। इसके अलावा, ऐसे कानूनों को नियंत्रित करने वाली अनिश्चितता मुंबई जैसे कई शहरों में निजी भूमि के विकास के लिए मुश्किल होती है
भारतीय शहरों के बड़े विकास और निजी तौर पर निर्मित बुनियादी ढांचे के निर्माण के लिए, रियल एस्टेट डेवलपर्स और बड़े निगमों को जमीन इकट्ठा करने की अनुमति दी जानी चाहिए। जब भारतीय शहर बढ़ते हैं और जब कम शहरीकरण के क्षेत्र शहर बन जाते हैं, यह बहुत महत्वपूर्ण हो जाएगा विकसित देशों के विपरीत, भारतीय शहरों की मास्टर प्लान फर्श की जगह के लिए मांग करने के लिए अंधा हैं। उदाहरण के लिए, भारत के शहरी नियोजक अक्सर शहरों के दिल में वाणिज्यिक विकास पर रोक लगाते हैं, यह मानते हुए भीड़ के कारण होता है। इसी समय, वे सब्सिडी के माध्यम से दूरदराज के क्षेत्रों और पहाड़ों में रियल एस्टेट विकास को प्रोत्साहित करते हैं। एक दूरस्थ गांव में कई औद्योगिक आउटलेट नहीं हो सकते हैं, लेकिन इसका यह अर्थ नहीं है कि यह बाजार की विफलता है
इसका मतलब यह है कि भारत के कुछ हिस्सों में औद्योगिक दुकानों और आवासीय और वाणिज्यिक मंजिल की जगह के लिए कम मांग है। इसी तरह, अगर दिल्ली, मुंबई के दिल में औद्योगिक, आवासीय और वाणिज्यिक फर्श की जगह बहुत बड़ी मांग है, तो यह बाजार की विफलता भी नहीं है। इसका मतलब यह है कि ऐसे बड़े शहरों के लिए ऐसी सेवाओं की बहुत मांग है जहां अधिक लोग रहना पसंद करते हैं। एक अन्य कारक जो शहरी विस्तार को बाधित करता है वह उच्च स्टांप शुल्क और पंजीकरण करों और कम संपत्ति कर है। संपत्ति के करों को बिना जमीन के सर्वोत्तम संभव उपयोग मूल्य के लिंक के बिना उच्च स्टांप ड्यूटी और पंजीकरण शुल्क लगाते हुए शहरी विस्तार में बाधा आती है। यह इसलिए है क्योंकि संपत्ति कर शहरी स्थानीय अधिकारियों के लिए राजस्व का एक बड़ा स्रोत हैं
संपत्ति कर राजस्व का इस्तेमाल शहरी बुनियादी सुविधाओं और अन्य सेवाओं के लिए किया जाता है। इसके अलावा, संपत्ति करों को जमीन का सबसे अच्छा उपयोग मूल्य के साथ जोड़ने से, भारतीय रेलवे जैसे कई सरकारी संगठनों को बहुमूल्य शहरी जमीन देने में असमर्थ रहना पड़ता है। यदि उन्हें संपत्ति करों के रूप में भारी मात्रा में धन देने के लिए मजबूर किया गया था, तो वे अपनी परिसंपत्तियों को नष्ट कर देते थे। किराया नियंत्रण कानून शहरी क्षेत्रों में प्रवास को रोकते हैं, क्योंकि किराये बाजार में किफायती घर मिलना मुश्किल हो जाता है। इसके अलावा, किराया नियंत्रण भारतीय शहरों के दिल में संपत्तियों के नवीकरण को रोकता है। लम्बे भवन बनाने के लिए रियल एस्टेट डेवलपर्स को अनुमति देने के लिए सबसे प्रभावी गरीबी उन्मूलन कार्यक्रम के रूप में देखा जाना चाहिए
ऐसे कई नियम भी हैं जो भूमि के किसी निश्चित उपयोग से दूसरे में परिवर्तित होने से रोकते हैं। यहां तक कि जब इस तरह के नियमों को हमेशा किसी दूसरे उपयोग से जमीन के रूपांतरण को रोकने की आवश्यकता नहीं होती है, तो यह निश्चित रूप से इसे धीमा कर देती है इस तरह के नियमों को न केवल हिंडलों में ही "मृत" होने की अनुमति दी जाती है, बल्कि उन शहरों के दिल में भी जहां मिलों और कारखानों का अस्तित्व होता है। ऐसी नीतियां भी हैं जो निर्धारित करते हैं कि रियल एस्टेट डेवलपर्स को परियोजनाओं के लिए न्यूनतम साजिश का आवंटन करना चाहिए। यह किफायती आवास खंड पर लगाए गए सबसे बड़ी बाधाओं में से एक है। भारत के शहरी नियोजक इन कानूनों को निरस्त करने की आवश्यकता को तेजी से स्वीकार करते हैं, और अधिक शहरी भारतीयों के लिए जगह बनाते हैं।