अपने जोखिम पर भरोसेमंद रिटर्न परियोजनाओं में निवेश करें

आप बिलबोर्ड, पूर्ण पृष्ठ विज्ञापन, टेलीविज़न विज्ञापनों से आपको 12% प्रति वर्ष "आश्वासन" आने वाले आवासीय या वाणिज्यिक परियोजना पर रिटर्न देने की छूट नहीं ले सकते। ऐसे समय में जब इक्विटी अस्थिर है और उच्च मुद्रास्फीति जमा पर वास्तविक रिटर्न को कम कर रही है, तो रियल एस्टेट की तरह दीर्घावधि की सराहनीय संपत्ति पर 12% रिटर्न की पेशकश को पास करना अच्छा लगता है। निवेश का सुनहरा नियम किसी भी सौदे पर सवाल करना है जो सच्चा होना अच्छा लगता है; यह अक्सर सच होना अच्छा है  कैसे आश्वासन दिया रिटर्न योजनाओं काम करते हैं?  आप एक संपत्ति खरीदते हैं (यहां तक ​​कि जब निर्माण पूरा करना दो या तीन वर्ष दूर है) या तो अपने खुद के फंड या किसी बैंक से ऋण। कहो, आप फ्लैट के लिए 1 करोड़ रुपये का भुगतान करते हैं निर्माण अवधि के दौरान, आपको बिल्डर के द्वारा पोस्ट किए गए चेक के जरिए 1 लाख रुपये प्रति माह (12 करोड़ रुपये सालाना 1 करोड़ रुपये) मिलते हैं।  एक बार जब आप फ्लैट के कब्जे को प्राप्त कर लेते हैं, तो आप या तो परियोजना से बाहर निकल सकते हैं या समझौते के साथ आगे बढ़ सकते हैं, लेकिन ये नियम बदल सकते हैं क्योंकि संपत्ति किरायेदार को पट्टे पर दी जाएगी और डेवलपर आपके साथ किराया साझा कर सकता है। समझौते के लिए कोई लॉक-इन अवधि नहीं है; यह कब्जे के बाद अगले दो, तीन, पांच या 10 वर्षों के लिए होता है।  बहुत अच्छा लगता है। लेकिन कुछ प्रश्न पूछें  डेवलपर 12% रिटर्न कहां दे रहा है?  जब कोई सौदा अच्छा दिखता है, तो हमें सवाल पूछना शुरू करना होगा। आवासीय आवास की उपज आम तौर पर 2-6% के बैंड में होती है इसका मतलब है कि पूंजीगत मूल्य के प्रतिशत के रूप में वार्षिक किराया लगभग 4% है। एक करोड़ रुपये की संपत्ति आपको सालाना 4 लाख रुपये या प्रति माह 33,000 रुपये का सालाना किराया मिलना चाहिए। तो यह कैसे हो कि बिल्डर आपको एक रिटर्न दे रहा है जो किराए पर तीन गुना है? जाहिर है प्ले पर कुछ अन्य कहानी है कोटक सिक्योरिटीज के एक ब्रोकरेज हाउस के आंकड़े बताते हैं कि परियोजनाओं में अवशोषण के स्तर में गिरावट आई है और प्रमुख रियल एस्टेट मार्केट में सूची में वृद्धि हुई है।  अतिरिक्त आपूर्ति कुछ डेवलपर्स को बैंकों और प्राइवेट इक्विटी (पीई) की नजर में कम श्रेय देती है जो पारंपरिक तौर पर व्यापार को निधि देती है यह डेवलपर्स को कई अन्य वित्तपोषण विकल्पों को चालू करने के लिए मजबूर कर रहा है, जैसे बैंक वित्त धारण करना, लेकिन खरीदार के माध्यम से इसे रूटिंग करना, क्योंकि आपको बहुत कम दर पर ऋण मिलता है। एक संपत्ति सलाहकार फर्म नाइट फ्रैंक इंडिया के राष्ट्रीय निदेशक (अनुसंधान और सलाहकार सेवाएं) गुलाम ज़िया कहते हैं, "निवेशकों और खरीदारों से सस्ते पैसा जुटाने के लिए यह एक उपाय है। यदि एक ही डेवलपर बैंकों से एक वित्तपोषण विकल्प की तलाश में है, तो उसे उच्च लागत (14-15% की दर से) पर पैसा मिलेगा। इस प्रकार उनके लिए, 10-12% के लिए धन प्राप्त करना सस्ता वित्तपोषण का मतलब है। "  गारंटी क्या है कि डाक-दिनांकित चेक बाउंस नहीं होंगे?  ओमेक्स लिमिटेड के प्रवक्ता कहते हैं, "अतीत में, ऐसा कभी नहीं हुआ है कि किसी भी जांचकर्ता ने किसी भी डेवलपर से बाउंस नहीं किया है "ग्रेटर नोएडा में अपनी किसी व्यावसायिक परियोजना पर कंपनी को इस योजना को चला रहा है, कंपनी के खाते में खरीदारों से भुगतान स्वीकार करता है, उन्होंने कहा। हालांकि, यह उल्लेखनीय है कि बैंक कभी-कभी एस्क्रो अकाउंट बनाकर अचल संपत्ति डेवलपर्स के लिए पैसे उधार देते हैं। ग्राहक से प्राप्य भी इस खाते में आते हैं। इस में किए गए जमा विशेष रूप से किसी विशेष परियोजना के निर्माण के लिए हैं। अंतरराष्ट्रीय संपत्ति सलाहकार फर्म जोन्स लैंग लासेल भारत के प्रबंध निदेशक (पश्चिम) रमेश नायर कहते हैं, "एस्क्रो अकाउंट बनाने के लिए ऐसा कोई अनिवार्य नियम नहीं है। हालांकि, प्रस्तावित रियल एस्टेट नियामक बिल में इसकी चर्चा हुई है। "  तो क्या ऐसा कोई नियामक है जो इस वादे की देखरेख करता है?  लगता तो नही देता हमारी पूछताछ के लिए एक ई-मेल प्रतिक्रिया में, भारतीय रिजर्व बैंक के प्रवक्ता ने कहा, "हम रियल एस्टेट कंपनियों को विनियमित नहीं करते हैं, इसलिए मैं प्रश्नों का जवाब नहीं दे पाएगा।" पूंजी बाजार नियामक, सिक्योरिटीज एंड एक्सचेंज बोर्ड ऑफ इंडिया (सेबी) भी रियल एस्टेट परियोजनाओं को विनियमित नहीं करता है, बल्कि पीई फंड जैसे रीयल एस्टेट के सामूहिक निवेश योजनाओं पर नियामक निरीक्षण करता है।  भारत में अभी तक एक रियल एस्टेट नियामक नहीं है तो आप डेवलपर के अच्छे इरादे और भुगतान के वादे को रखने की उनकी क्षमता पर विश्वास कर रहे हैं। कुशमैन और वेकफील्ड इंडिया के प्रबंध निदेशक अनुराग माथुर, एक अंतरराष्ट्रीय प्रॉपर्टी कंसल्टेंट फर्म: "ये मूलतः गैर-सुरक्षित योजनाएं हैं यदि डेवलपर्स की तरफ से कोई चूक है, तो इन योजनाओं में निवेशकों के लिए सहारा क्या है? "  जब तक आप सट्टेबाज नहीं होते हैं और इस तरह के सौदों के लिए पैसा, कानूनी मदद और पेट है, तो आश्वस्त रिटर्न परियोजनाओं से दूर रहें। वे बहुत अधिक जोखिम वाले हैं (लगभग 90% लागत डेवलपर को पहले भुगतान की जाती हैं) और संपत्ति की उच्च वापसी श्रेणी एक निवेशक है जिसके लिए ये काम करेगा, लेकिन अगर आप औसत वेतन-कमाई और ईएमआई-भुगतान गृह-गृह हैं तो दूर रहें।  स्रोत: http://www.livemint.com/2012/04/08205625/Invest-in-assured-returns-proj.html