कानूनी तौर पर बोलना: संपत्ति की नीलामी कैसे काम करती है?
संपत्ति की नीलामी की संख्या में अचानक वृद्धि ने हमें एक चीज के बारे में बहुत सतर्कता दी है ─ आप अपनी वित्तीय प्रतिबद्धताओं को पूरा करने में असफल रहने के मामले में एक ख़राब संपत्ति खोने के जोखिम को चलाते हैं। एक तरह से सभी तरह से दुर्भाग्यपूर्ण स्थिति का सामना करने से बचें, जिसमें विजय माल्या और सुब्रतो रॉय सहारा खुद को मिलते हैं। इसे ध्यान में रखते हुए, हम यहां हाल के एक न्यायालय के फैसले को सूचीबद्ध करते हैं जो संपत्ति की नीलामी से संबंधित कानूनों को समझने में आपकी सहायता करेगा। एक बैंक उधारकर्ता को एक गिरवी हुई संपत्ति बेचने के इरादे से एक नोटिस जारी कर सकता है और एक साथ प्रस्तावित नीलामी के बारे में एक सार्वजनिक नोटिस जारी कर सकता है। पिछले समझ के अनुसार, किसी बैंक को किसी संपत्ति की नीलामी के लिए सार्वजनिक नोटिस जारी करने से 30 दिन पहले इंतजार करना पड़ता था
डिफ़ॉल्ट उधारकर्ता को नोटिस भेजने के बाद केवल 30, एक वित्तीय संस्थान प्रस्तावित नीलामी के बारे में लोगों को सूचित कर सकता है। सुप्रीम कोर्ट (एससी) ने अब फैसला किया है कि एक ऋणदाता एक साथ चूक ब्याज (प्रवर्तन) नियमों के तहत प्रस्तावित नीलामी के लिए डिफॉल्ट पार्टी और जनता को नोटिस जारी कर सकता है। आंध्र प्रदेश उच्च न्यायालय (एचसी) के एक आदेश को अलग करने के बाद, सर्वोच्च न्यायालय ने फैसला सुनाया कि बैंक उधारकर्ता को एक गिरवी हुई संपत्ति बेचने और एक प्रस्तावित नीलामी के बारे में मीडिया में एक सार्वजनिक नोटिस जारी करने के इरादे के बारे में नोटिस जारी कर सकता है। इससे पहले, कैनरा बैंक बनाम अमररेन्द्र रेड्डी मामले में अपना फैसला देकर, एचसी ने यह धारण किया था कि उधारकर्ता और जनता को ई-नीलामी के बारे में 30 दिन के अंतराल के साथ अलग नोटिस जारी किया जाना था
ऋणदाताओं, उधारकर्ताओं को दावों के लिए ऋण वसूली ट्रायब्यूनल लेना पड़ता है, अदालतों के लिए नहीं, राज्य-विशिष्ट रीयल एस्टेट नियामक प्राधिकरण (आरईआरए) के आने के बाद, खरीदारों के पास मुद्दों को बढ़ाने के लिए एक मंच है रीरा रियल एस्टेट संबंधी मुद्दों को संबोधित करने के लिए उत्तरदायी होगा, अन्य कानूनी निकायों क्षेत्र विशेष शिकायतों का मनोरंजन करने से इनकार कर सकती हैं। कुछ ऐसा ही हुआ जब गुजरात में लकड़ी कंपनी अपने ऋणदाता के खिलाफ याचिका दायर करने के लिए उच्च न्यायालय से संपर्क करती थी। ओम शिव लब्स बनाम कॉरपोरेशन बैंक मामले में, गुजरात एचसी ने उधारकर्ताओं द्वारा लेनदारों के खिलाफ याचिकाओं का अनुरोध करने से इंकार कर दिया, जिसमें कहा गया है कि दो पक्षों के लिए वैकल्पिक उपाय उपलब्ध हैं, जो ऋण वसूली ट्रिब्यूनल (डीआरटी)
अपनी याचिका में, लकड़ी कंपनी ने आरोप लगाया था कि बैंक द्वारा अपनी संपत्ति का ई-नीलाया अवैध था। इसके साथ ही बैंक ने अपने ऋण को गैर-निष्पादित परिसंपत्ति के रूप में घोषित करने के लिए चुनौती दी है। अधिकारियों ने बकाया राशि का दावा करने के लिए चरम उपाय नहीं अपनाना कर सकते हैं यदि एक संपत्ति मालिक सरकारी निकायों के कारण उसका भुगतान करने में विफल रहता है, तो बाद में उसे नुकसान के लिए अपनी अचल संपत्ति बेचने का कानूनी अधिकार है। हालांकि, कार्य को किसी विशिष्ट तरीके से किया जाना चाहिए। प्राधिकरण अत्यधिक उपाय नहीं उठा सकते हैं - कुछ केरल सरकार ने बकाया राशि वसूल करने के लिए ─ कुछ विकल्प चुन लिए हैं, सर्वोच्च न्यायालय ने इससे पहले, केरल सरकार ने एक स्वर्ज कुमार की संपत्ति को केवल एक रुपये के लिए खुदरा की थी, जो कि देय राशि का पूर्ण और अंतिम निपटारा
नीलामी की कार्यवाही की वैधता को चुनौती देने के लिए कुमार ने एससी से संपर्क किया कुमार ने आरोप लगाया कि राज्य संपत्ति के बाजार मूल्य के बारे में पूछे बिना नीलामी के साथ आगे चला गया। अपने फैसले को देते हुए, एससी ने फैसला सुनाया है कि अगर सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सुझाई गई व्यवस्था के मुताबिक कुमार देय राशि का भुगतान कर सकता है, तो नीलामी रद्द हो जाएगी और वह फिर से संपत्ति का दावा करने में सक्षम होगा। बैंक नीलामी की संपत्ति खरीद सकते हैं आमतौर पर, बैंक सार्वजनिक सूचनाओं को संपत्ति की नीलामी के बारे में सूचित करते हैं। अब, क्या कोई बैंक एक संपत्ति खरीद सकता है जिसने नीलामी में खुद को डाल दिया है, अगर परिसंपत्ति किसी को तलाशने में विफल हो जाती है? एससी का मानना है कि यह कर सकते हैं
मद्रास हाईकोर्ट के एक आदेश को अलग रखते हुए, जिसने फैसला किया था कि एक चूककर्ता के दो संपत्तियों की बिक्री अवैध है, एससी ने फैसला सुनाया है कि यदि कोई बोलीदाता नहीं है तो सार्वजनिक नीलामी में भाग लेने वाले बैंकों पर कोई पट्टी नहीं है। यह, सर्वोच्च न्यायालय ने कहा, आयकर कानूनों के प्रावधानों का उल्लंघन नहीं किया गया था। आईसीआईसीआई बैंक बनाम अबूरुबाम एंड कंपनी केस में, बैंक ने नीलामी के जरिए उन्हें बेचने में असफल रहने के बाद कंपनी की संपत्ति खरीदी। नीलामी खरीदार कर देय से बचाया आप नीलामी में एक संपत्ति खरीदते हैं। अब, क्या आप पिछले मालिक के बकाया करों का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी होंगे? निश्चित रूप से नहीं, बॉम्बे हाईकोर्ट ने हाल ही में फैसला सुनाया है। सुप्रीम कोर्ट ने अपने मूल्यवान फैसले में एक समान रुख अपना लिया है
बैंक ऑफ महाराष्ट्र मामले में सोनोमा मैनेजमेंट पार्टनर्स बनाम फैसले देते हुए, एचसी ने कहा कि नीलामी संपत्ति के खरीदार को चूक कंपनी के बिक्री कर बकाया के साथ बोझ नहीं किया जा सकता है। इस मामले में, सोनोमा मैनेजमेंट पार्टनर्स ने एक संपत्ति खरीदी थी, जिसे पहले 11 करोड़ रुपये में बैंक नीलामी में वीयलर इंटरनेशनल इलेक्ट्रॉनिक्स द्वारा आयोजित किया गया था। पंजीकरण के समय, यह पाया गया कि चूक कंपनी ने राज्य के बिक्री कर विभाग को 28 करोड़ रुपये का स्वामित्व दिया है। टैक्स विभाग और बैंक ने वर्तमान मालिक से बकाया राशि को खाली करने के लिए कहा क्योंकि उसने संपत्ति को "जैसा है-जहां-है" आधार पर खरीदा है एचसी ने फैसला सुनाया कि खरीदार कंपनी को दायित्व का कोई ज्ञान नहीं था, और बकाया राशि को साफ़ करने के लिए उत्तरदायी नहीं था।