मुम्बई का क्वेस्ट एक ग्लोबल सिटी बनने के लिए
दो सौ साल पहले, अर्थशास्त्री थॉमस माल्थस ने भविष्यवाणी की थी कि आबादी में खाद्य आपूर्ति और उत्पादन को आगे बढ़ाने की प्रवृत्ति है। इस धारणा में सत्य के एक अनाज से भी अधिक था उस समय दुनिया की जनसंख्या लगभग 1,000 मिलियन थी; यह 7,000 अरब से ऊपर हो गया है विश्व की कुल आबादी का केवल तीन प्रतिशत शहरी था; विश्व की 50 प्रतिशत से अधिक आबादी अब शहरी है। हालांकि, माल्थस की अन्य भविष्यवाणियां सच नहीं हुईं। पिछले 200 सालों में खाद्य आपूर्ति और उत्पादन में व्यापक रूप से जनसंख्या वृद्धि हुई है। आज, लगभग सभी अर्थशास्त्री मानते हैं कि आबादी एक संपत्ति है; और यह कि खाद्य आपूर्ति और उत्पादन बहुत अधिक जनसंख्या वृद्धि को बढ़ाना है
लेकिन, भारत में शहरी विकास अभी भी माल्थस के विचारों से प्रेरित है, खासकर भारत की वित्तीय राजधानी मुंबई में। विभिन्न सरकारी नीतियों ने जनसंख्या वृद्धि को कम करने के प्रयास में शहर में अचल संपत्ति विकास को कम किया है। ऊंचाई को रोकने के लिए, मध्य मुंबई के ज्यादातर हिस्सों में, निश्चित भूखंड पर निर्मित फर्श की जगह का क्षेत्र साजिश के 1.33 गुना से अधिक नहीं होना चाहिए। इस तरह के प्रतिबंधों को जगह में रखते हुए, अधिकारियों को कम आय वाले प्रवासियों को शहर के केंद्र में जाने से रोकने के लिए करना चाहता था। एक और स्पष्टीकरण यह है कि मुंबई में इमारतों की ऊँचाई बुनियादी ढांचे में अधिक निवेश से बचने के लिए प्रतिबंधित थी क्योंकि उच्च घनत्वों की आवश्यकता होगी
बिल्डिंग ऊँचाई प्रतिबंध भी एक बेहतर वातावरण बनाए रखने के लिए लगाए गए थे, और निर्माण को समान रूप से लंबा बनाने के लिए लेकिन, जैसा कि मुंबई की जनसंख्या वर्ष के बाद उल्लेखनीय विकास दर थी, इन नियमों ने शहर के निवासियों को मौजूदा स्थान में निचोड़ने के लिए मजबूर किया है। यह निकट भविष्य में बदल सकता है मुंबई ट्रांस हार्बर लिंक (एमटीएचएल) और एक तटीय सड़क के निर्माण की योजनाएं हाल ही में पर्यावरण और तटीय क्षेत्र नियामक मंजूरी प्राप्त हुई हैं। एमटीएचएल से दक्षिण मुंबई से नवी मुंबई के लिए नवी मुंबई की सैर 41 मिनट से 26 मिनट तक कम करने की उम्मीद है और तटीय सड़क को कफ परेड से कांदिवली तक 90 मिनट तक कम करने की उम्मीद है
ये उपाय एक शहर में बहुत महत्व के होते हैं, जहां उपनगरीय नेटवर्क में नौ लोग मारे जाते हैं, और औसत पलायन दुनिया के सबसे लंबे समय के बीच में होता है। तटीय क्षेत्र नियामक मानदंड दशकों से मुंबई के कई बुनियादी ढांचा परियोजनाओं को रोक रहे हैं। इसमें पार्कों, मनोरंजन क्षेत्रों, बंदरगाहों और मेट्रो लाइनों के विस्तार के विकास और रखरखाव शामिल हैं जिन जमीन पर ये नियम लागू होते हैं, उनमें से बहुत ज्यादा मूल्यवान है, और पहले से विकसित हो चुके हैं। महाराष्ट्र के मुख्यमंत्री देवेंद्र फड़नवीस ने यह भी कहा है कि मुंबई में जल्द ही एक आवास नियामक हो सकता है सरकार 104 मुंबई हाउसिंग एंड एरिया डेवलपमेंट अथॉरिटी (म्हाडा) कॉलोनियों में 4 में एफएसआई (फर्श स्पेस इंडेक्स) को भी अनुमति देगी
इसका मतलब यह है कि प्राधिकरण बिल्डरों को इन कालोनियों में प्लॉट के आकार से चार गुना अधिक फ्लोर स्पेस बनाने की अनुमति देगा। फडनवीस भी चाहते हैं कि मुंबई के महापौर अन्य वैश्विक शहरों के बराबर अधिक स्वायत्तता हासिल करें। आसान मानदंड जब मुंबई एमटीएचएल ब्रिज और तटीय सड़क बनाता है, तो एफएसआई नीति को एक साथ संशोधित किया जाना चाहिए। मुम्बई पोर्ट ट्रस्ट और मुंबई के लंबे समय से निष्क्रिय मिलों से जुड़ी बेड़ी भूमि द्वीप शहर में एमटीएचएल ब्रिज के मुख्य कनेक्टिंग बिंदु होगी। हालांकि प्राधिकरण ने हाल ही में 350 एकड़ पोर्ट ट्रस्ट भूमि को घर बनाने का फैसला किया है, अगर भविष्य की भूमि उपयोग नीति स्पष्ट नहीं है, तो एमटीएचएल पुल पर आदर्श परिवहन नेटवर्क तय करना असंभव है।
चाहे एमटीएचएल ब्रिज पर आदर्श परिवहन कारों, बसों या ट्रेनों का व्यापक रूप से भूमि उपयोग नीति के आधार पर भिन्न हो। यदि परिवहन मोड बुनियादी ढांचे से मेल नहीं खाता है, तो यह शहरी विस्तार और आवास के लिए अधिक जमीन खोलने के उद्देश्य से नहीं करेगा। अल्वन बर्टौग जैसे शहरी नियोजन विशेषज्ञों का मानना है कि रेल पुल के साथ सड़क पुल को दोहरीकरण करना बांद्रा, कुर्ला, परेल और वर्ली जैसे क्षेत्रों में कनेक्टिविटी बढ़ाएगा। विशेषज्ञों का यह भी लगता है कि पुल को वित्तपोषित किया जा सकता है, यदि निवेश पुल के साथ अचल संपत्ति मूल्यों से जुड़ा हुआ है (इस पुल के लिए 11,000 करोड़ रुपये की लागत की उम्मीद है।) उदाहरण के लिए, अधिकारियों ने इसे निधि देने के लिए बांड जारी कर सकते हैं और निवेशकों को पुल के साथ संपत्ति कर से राजस्व में वृद्धि से वापस भुगतान कर सकते हैं
इससे मुंबई में आवास अधिक किफायती होगा, अगर इन क्षेत्रों के साथ एफएसआई स्तर एक साथ उठाए जाएंगे मुंबई की आवासीय सामर्थ्य कितनी बड़ी समस्या है? मुंबई में रियल एस्टेट की कीमतें दुनिया में सबसे ज्यादा हैं। लेकिन, मुंबई की जनसंख्या घनत्व खुद ही किफायती आवास उपलब्ध कराने में बाधा नहीं है। समस्या यह है कि मुंबई में उच्च अचल संपत्ति की कीमतें उच्च जीवन स्तर के साथ नहीं आती हैं। इसका कारण यह है कि शहरों में कुशल बनने के लिए, ऊंची इमारत संरचनाओं द्वारा मदद की जाने वाली नौकरियों का अधिक से अधिक एकाग्र होना चाहिए। ऐसे उच्च वृद्धि वाले क्षेत्रों में बड़े पैमाने पर परिवहन मार्गों, विशेष रूप से मुंबई जैसे शहरों में होना चाहिए, जहां सार्वजनिक परिवहन की सवारी बहुत अधिक है
मुंबई की समस्या अधिक जनसंख्या घनत्व नहीं है, बल्कि यह तथ्य कि इसकी इमारतों में काफी कम वृद्धि है। मुंबई के कुछ हिस्सों में जहां इमारतों में लम्बे हैं, बुनियादी ढांचा अक्सर गरीब होता है यह आंशिक रूप से है क्योंकि अधिकारियों को कम घनत्व वाले क्षेत्रों में उच्च एफएसआई की अनुमति है। यह भी इसलिए है क्योंकि मुंबई में एफएसआई लगभग समान है, अन्य विश्व शहरों में नहीं, जहां उच्चतम एफएसआई और निम्नतम एफएसआई के बीच का अनुपात अक्सर बहुत अधिक है। न्यूयॉर्क में, उदाहरण के लिए, अनुपात 30 है जबकि मुंबई में, यह 4 है। एफएसआई नियमों ने शहर को क्षैतिज रूप से अधिक जमीन पर कब्जा कर लिया है, इसलिए मुंबई विश्व में सबसे अधिक भीड़-भाड़ वाले शहर है, केवल 1.1 वर्ग की खुली जगह है प्रति व्यक्ति मीटर शहर के डगमगाने के बजाय, नियमों ने शहर को और अधिक भीड़भाड़ दिया है
200 9 में मुंबई में अंतरिक्ष की कमी की खपत 4.5 एसटी प्रति व्यक्ति थी, और यह वैश्विक शहरों में सबसे कम है। यह अक्सर जनसंख्या वृद्धि से जुड़ा हुआ है, क्योंकि ग्रेटर मुंबई की आबादी 1 9 01 से 2011 के बीच 800,000 से अधिक होकर 12 मिलियन हो गई है। लेकिन, हांगकांग, सियोल, सिंगापुर और शंघाई जैसे शहरों में तुलनात्मक जनसंख्या वृद्धि हुई है, जबकि लोगों को इसकी अनुमति है हर साल अधिक से अधिक रहने की जगह शंघाई उस का एक शानदार उदाहरण है 1 9 84 में, चीन शहर में औसत फर्श की खपत 3.6 वर्ग मीटर थी, जो कि 2009 में 4.5 वर्ग मीटर की तुलना में कम थी। 2010 तक, यह 34 वर्ग मीटर तक बढ़ गया था, भले ही आबादी इस अवधि में काफी बढ़ गई
यह हुआ क्योंकि मुंबई के विपरीत, शंघाई ने एक उच्च एफएसआई को अनुमति देने के लिए एक सचेत निर्णय लिया। मुंबई में वापस, ग्रेटर मुंबई ड्राफ्ट डिवेलपमेंट प्लान 2034 में मुंबई के घने हिस्सों में एफएसआई बढ़ाना प्रस्तावित है। मसौदा योजना में कई बहुमूल्य प्रस्ताव हैं जो मुंबई को एक अतुलनीय और समृद्ध शहर बना देते हैं। हालांकि, अब ज्यादा आलोचना वाली योजना को संशोधित किया जा रहा है। जिन कारणों में से एक उच्च एफएसआई का विरोध है, यह एक धारणा है कि अपेक्षाकृत समृद्ध परिवारों ने गगनचुंबी इमारतों पर कब्जा कर लिया है। इसके विपरीत, जब एफएसआई बड़े पैमाने पर 1.33 है, तो अमीर परिवारों ने अपनी शक्ति के भीतर और अधिक रहने की जगह खरीदने के लिए किया। इसका कारण यह है कि जब फर्श की जगह एक दुर्लभ संसाधन है, तो अधिक लोग इसके लिए प्रतिस्पर्धा करेंगे, इसके मूल्य को बोली लगाएंगे
लेकिन, कम आय वाले परिवार उनके साथ प्रतिस्पर्धा करने में असमर्थ थे, और उन्हें सड़क के किनारे पर या सार्वजनिक अवसंरचना पर रहने के लिए मजबूर किया गया। 1 9 71 में, मुंबई की आबादी का केवल 22 प्रतिशत मलिन बस्तियों में रहता था। अब, लगभग आधे लोग करते हैं, हालांकि अनुमान अलग-अलग होते हैं। वास्तव में, मुंबई में सबसे ज्यादा घनत्व ऐसे कम आय वाले कम पड़ोसी इलाके, कामठीपुरा में है, जहां नवीनतम अनुमानों के अनुसार, वहाँ प्रति वर्ग मीटर 121,312 लोग हैं। इससे पता चलता है कि आपको जनसंख्या घनत्व की वृद्धि के लिए ऊंची इमारतों की आवश्यकता नहीं है। लेकिन, यह केवल मुंबई की कई समस्याओं में से एक है। अनौपचारिक आवास इकाइयां जैसे मुंबई की झोपड़ियां बाजार में कम मूल्य प्राप्त करती हैं और ऋण के लिए संपार्श्विक के रूप में इस्तेमाल नहीं की जा सकतीं। यह कई ऐसे कम आय वाले परिवारों को स्थायी गरीबी की निंदा करता है
शहरी भूमि सीमा अधिनियम, जो 500 वर्ग मीटर से अधिक भूमि के मालिक होने से लोगों को रोका, हालांकि रद्द कर दिया, अभी भी मुंबई में भूमि के विकास को रोकता है, क्योंकि इसके बाद के प्रभावों पर भरोसा रहता है। मध्य मुंबई में ज्यादातर जमीन पानी से ढंका है, और यह शहरी विस्तार के लिए थोड़ा ज़मीन छोड़ देता है। यह सब नहीं है 1 9 48 में लागू, किराया नियंत्रण कानून भी तब से सुगम नहीं होते हैं जैसा कि किराया नियंत्रण कानून और अन्य कानून हैं जो सभी भारतीय शहरों में मकान मालिकों के खिलाफ भेदभाव करते हैं, शहरी भारत में 11 मिलियन से अधिक घर खाली हैं। 1 9 61 से 2011 तक, भारतीय शहरों में किराये के मकानों की सबसे बड़ी गिरावट, ग्रेटर मुंबई में 70.83 प्रतिशत थी। यह अजीब बात है कि यह एक ऐसे शहर में हुआ, जहां भारत के सभी हिस्सों के लोग नौकरी पाने की कोशिश कर रहे थे
हालांकि, मुंबई इन सभी बाधाओं को और अधिक गहन रीयल एस्टेट विकास की अनुमति देकर, निष्क्रिय भूमि को इस्तेमाल करने, निजी संपत्ति के अधिकार को मजबूत करने और किराया नियंत्रण को खत्म करने से पार कर सकती है। अगले कुछ दशकों में मुंबई की सफलता लगभग इस बात से लगभग तय हो जाएगी कि यह किस प्रकार होता है।