रियल एस्टेट की कीमतें आसमान छूती हैं, विशेषज्ञों का मानना है कि कीमत बुलबुला
खरीदार एक-दूसरे के द्वारा दम घुट जाते हैं, विक्रेताओं का ध्यान आकर्षित करने के लिए अपना सर्वश्रेष्ठ प्रयास करते हैं। विक्रेताओं को साँस लेने का कोई समय नहीं है और खरीदार को मुश्किल से मनोरंजन कर सकते हैं। दृश्य एक हलचल स्थानीय बाजार से हो सकता है। लेकिन यहां विक्रेताओं आत्मविश्वास के साथ लोगों को चालाकी से कपड़े पहने हुए हैं। यह एक 'प्रॉपर्टी मेले' है जहां डेवलपर्स और दलाल अपनी संपत्तियों को मुश्किल कर रहे हैं और संभावित खरीदारों उत्सुक श्रोताओं हैं।
आर्थिक सर्वेक्षण 2011-12, मेले में उन्माद से अलग एक नोट मारा
"अचल संपत्ति और शेयर बाजारों में परिसंपत्ति मूल्य बुलबुले और अर्थव्यवस्था के लिए उनके निहितार्थ और वित्तीय व्यवस्था की ताकत पर अधिक ध्यान देने की आवश्यकता है," यह कहा
संपत्ति की कीमतें क्या बुनियादी बातों की तुलना में अधिक है? क्या आर्थिक सर्वेक्षण की टिप्पणी को मूल्य में गिरावट के संकेत के रूप में लिया जाना चाहिए?
बेसिक मूल बातें
यदि आप अकेले कीमत पर अचल संपत्ति बाजार को देखते हैं, तो ऐसा लगता है कि मांग बढ़ रही है लेकिन जमीन पर, छह प्रमुख रियल एस्टेट बाजारों में मांग - दिल्ली, मुंबई, कोलकाता, चेन्नई, पुणे और बेंगलुरू में काफी गिरावट आई है।
"अधिकांश शहरों में आवासीय संपत्ति की मांग कम हो गई है। यह मुख्यतः 'प्रतीक्षा और घड़ी' नीति के कारण है जो कीमतों में गिरावट और निकट भविष्य में होम लोन पर ब्याज दरों की आशंका है।" जैन, संपत्ति सलाहकार डीटीजेड इंडिया के मुख्य कार्यकारी अधिकारी
पिछले एक साल से नई आवासीय संपत्तियों की मांग में 40 प्रतिशत गिरावट आई है
"एक समग्र पर, पिछले एक साल में भारत के छह प्रमुख बाजारों में मांग लगभग 40 प्रतिशत घट गई है। नई परियोजना की शुरूआत में लगभग 50 प्रतिशत की गिरावट देखी गई है," राष्ट्रीय निदेशक, निट फ्रैंक ने कहा भारत, एक संपत्ति परामर्श
मूल अर्थशास्त्र का कहना है कि मांग घटने के कारण एक उत्पाद की कीमत गिरती है। हालांकि, धीमी बिक्री, लीवरेज बैलेंस शीट और उच्च ब्याज दरों के बावजूद डेवलपर्स कीमतों में कटौती का विरोध कर पाए हैं।
रियल एस्टेट परामर्श कुशमैन एंड वेकफील्ड (सी एंड डब्ल्यू) इंडिया के निदेशक (आवासीय सेवाएं) श्वेता जैन कहते हैं, "अचल संपत्ति बाजार ने हाल के दिनों में बुनियादी बातों को झुठलाया है।"
अब-या- कभी नहीं पिच
पिछले कुछ सालों में, सट्टेबाजों की वजह से संपत्ति की कीमतें मुख्य रूप से बढ़ गई हैं
उदाहरण के लिए, वे राष्ट्रीय राजधानी क्षेत्र में आगामी स्थानों में अंडर-प्रॉपर्टी के 80-90 प्रतिशत फ्लैट्स खरीद रहे हैं। इसके बाद, डेवलपर्स इन शुरुआती निवेशकों की मदद करने के लिए कीमतों में वृद्धि करते हैं, जो कि मौलिक लाभ दर्ज करते हैं।
डेवलपर्स ने इलाके की तुलना में कीमतों में कीमतों पर प्रोजेक्ट लॉन्च किया है। गोयनका कहते हैं, "किसी भी अन्य व्यवसाय की तरह, बिल्डरों को उत्साह बनाए रखना होता है। यह मांग तैयार करने की रणनीति है।"
डेवलपर्स ने अक्सर प्रोजेक्ट लॉन्च के कुछ हफ्तों के भीतर 'बेचा आउट' बोर्ड डाल दिया, जबकि उनके दलालों ने सक्रिय रूप से एक ही गुणों को "फिर से बेचना" किया। सी एंड डब्ल्यू के जैन कहते हैं, "यदि सभी इकाइयों को रात भर बेचा जाता है, तो यह एक स्पष्ट संकेत है कि एक कृत्रिम कमी पैदा हो रही है। यह राष्ट्रीय राजधानी क्षेत्र में पाया जा सकता है।"
नई परियोजनाओं के लिए वर्तमान अवशोषण दर प्रति तिमाही 10 प्रतिशत है, जिसका मतलब है कि एक परियोजना को बेचा जाने के लिए लगभग तीन साल लगते हैं।
लागत कारक
हाइड भावना केवल अपराधी नहीं है डीटीजेड के जैन कहते हैं, "उच्च कीमतों का निर्माण और धन की बढ़ती लागत को भी जिम्मेदार ठहराया जा सकता है।"
रियल्टी परियोजनाओं के लिए इनपुट लागत में 30 फीसदी की बढ़ोतरी है, आंशिक रूप से मुद्रास्फीति के कारण
भूमि की कीमतें लगातार बढ़ रही हैं गोयनका कहते हैं, "निर्माण सामग्री और श्रम समेत इनपुट लागत में 30 फीसदी की वृद्धि हुई है। एक्साइज और सर्विस टैक्स की दर भी बढ़ी है।"
कुछ विश्लेषकों का कहना है कि सस्ती और मिड-रेंज आवासीय संपत्तियों की कमी है
डीटीजेड के जैन कहते हैं, '' सबसे खराब कमी किफायती आवास में है, लेकिन बड़ी संख्या में डेवलपर्स के पास मिड-रेंज और लक्जरी आवास के लिए सबसे अधिक जोखिम है। डीटीजेड के जैन कहते हैं, आपूर्ति और मांग के बीच की खाई बढ़ रही है। "
बुलबुला? अभी नहीं!
भविष्य के स्थानों में अधिक प्रतीत होता है, लेकिन विश्लेषकों ने कीमतों में बुलबुले को समाप्त किया है। सीएंडडी जैन ने कहा, "कुछ बिल्डर्स कीमतें नई परियोजनाओं में अति-महत्वाकांक्षी हैं, लेकिन मुझे नहीं लगता कि रियल एस्टेट बाजार में कोई कीमत बुलबुला है।"
भारी अटकलें एक चिंता बनी हुई है क्योंकि इसका अर्थ है कि विशेष रूप से आने वाले स्थानों में वैल्यूएशन, असली मांग से समर्थित नहीं हैं "सट्टेबाजों को केवल एक विशिष्ट अवधि के लिए निवेश किया जा सकता है। अंततः अंत उपयोगकर्ताओं को बेचने की जरूरत है
सीएंडडी जैन कहते हैं, अगर संपत्ति पर कब्ज़ा करने वालों की मांग अधिक नहीं है, तो अतिरिक्त आपूर्ति और कीमतें गिर जाएगी।
स्रोतः बसेंस्टोडाय.इन.आड.एएन