बॉम्बे एचसी आदेश के बाद आरईआरए के बारे में क्या बदलाव
जैसा कि रियल एस्टेट डेवलपर्स और साजिश मालिकों द्वारा नई कार्यान्वित अचल संपत्ति कानून की कानूनी वैधता को चुनौती देने वाली याचिकाओं की संख्या भारत के उच्च न्यायालयों में बढ़ी, इस साल सितंबर में सुप्रीम कोर्ट ने बॉम्बे हाईकोर्ट (एचसी) को पहले सुनवाई के लिए सुनवाई के लिए सुनवाई यह अन्य अदालतों को प्रतीक्षा करने और देखने के लिए पूछ रहा है 6 दिसंबर को अपना आदेश पारित करने वाली बॉम्बे हाईसी के फैसले से आगे बढ़ने के लिए अन्य उच्च न्यायालयों के लिए मार्गदर्शक होगा। हम देखते हैं कि रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 में क्या बदलाव आए, जो इस साल मई में लागू हुआ, एचसी के फैसले के बाद
कानून संवैधानिक रूप से मान्य है: एचसी ने कानून की संवैधानिक वैधता को बरकरार रखा है, यह कहकर देश भर में खरीदारों के हितों की रक्षा करना और अधूरे परियोजनाओं का विकास करना महत्वपूर्ण है। अधिकांश याचिकाओं ने अधिनियम की संवैधानिक वैधता को चुनौती दी थी। अदालत ने फैसला सुनाया कि कानून "पर्याप्त तंत्र है, जो प्रमोटर, रियल एस्टेट एजेंट और आबंटियों के अधिकारों और दायित्वों को संतुलित करता है"। कई डेवलपर्स ने अदालत के फैसले को "अपेक्षित" कहा था। "आरईआरए पारित किया गया क्योंकि यह महसूस किया गया था कि कई प्रमोटरों ने चूक किया था और आरईआरए के प्रभाव में आने से पहले इस तरह के चूक
जवाब में हलफनामा में, भारतीय संघ ने कहा था कि महाराष्ट्र राज्य में, 12,608 चल रही परियोजनाएं पंजीकृत हैं, जबकि 806 नई परियोजनाएं पंजीकृत हैं। यह आंकड़ा ऐसे परियोजनाओं के विकास कार्यों को विनियमित करने के लिए चल रही परियोजनाओं के पंजीकरण को सही ठहराएगा। " "आरईए केवल प्रमोटरों (डेवलपर्स) के नियामक नियंत्रण से संबंधित कानून नहीं है, बल्कि उसका उद्देश्य रियल एस्टेट क्षेत्र, विशेष रूप से पूरे देश में अपूर्ण परियोजनाओं को विकसित करना है," एचसी ने कहा, यह हितों की रक्षा के लिए महत्वपूर्ण है। देश भर में खरीदारों की इस कानून में चल रहे काम भी शामिल हैं: डेवलपर्स का मानना था कि कानून के दायरे में केवल नई परियोजनाएं हैं, और चालू रियल एस्टेट निर्माण
इस तरह के प्रावधान का मतलब होगा, डेवलपर्स ने तर्क दिया कि वे विलंब के लिए उत्तरदायी रूप से उत्तरदायी होंगे और पूर्व में निर्धारित कार्यक्रमों पर डिफ़ॉल्ट होंगे। कानून की धारा 3 यह अनिवार्य है कि वे डेवलपर्स के लिए अपनी नई और चल रही परियोजनाएं पंजीकृत करें, जिसके लिए उन्हें राज्य प्राधिकरण के साथ कोई अधिभोग प्रमाणपत्र जारी नहीं किया गया है। "केवल इसलिए कि प्रमोटर द्वारा बिक्री और खरीद समझौते को आरईआरए के लागू होने से पहले दर्ज किया गया था, प्रकृति के पूर्वव्यापी प्रकृति के आवेदन को नहीं बनाते," एचसी ने कहा। फोकस को कार्यान्वयन पर रखना चाहिए: यह बताते हुए कि रियल एस्टेट क्षेत्र "भारी समस्याएं" का सामना कर रहा है, और इस सुधार कानून की सफलता की कुंजी इसके कार्यान्वयन में है, अदालत ने कहा कि राज्यों को इस संबंध में काम की निगरानी करना चाहिए
"हम इस तथ्य के प्रति सचेत हैं कि आरईआरए के वास्तविक कार्यान्वयन के लिए आने वाले वर्षों में बारीकी से निगरानी की जानी चाहिए। आरईआरए प्रमोटर पर केवल नियामक चिंताओं से संबंधित एक कानून नहीं है बल्कि उसका उद्देश्य पूरे देश में अचल संपत्ति क्षेत्र, विशेष रूप से अपूर्ण परियोजनाओं का विकास करना है। अदालत ने कहा कि समस्याएं बहुत बड़ी हैं और राष्ट्र के पिता के सपने को पूरा करने के लिए कदम उठाने का समय है। यह केंद्रीय कानून राज्यों द्वारा लागू किया जा रहा है क्योंकि भूमि एक राज्य विषय है। उचित देरी स्वीकार्य हैं: डेवलपर्स के लिए एक बड़ा सहारा में, एचसी ने कहा है कि राज्य रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण (आरईआरए) और अपीलीय ट्रिब्यूनल को मामले-से-केस के आधार पर परियोजना विलंब पर विचार करना चाहिए
यदि विलम्ब "असाधारण और सम्मोहक परिस्थितियों" के कारण होता है, तो अधिकारियों को परियोजनाओं या डेवलपर्स के पंजीकरण को रद्द नहीं करना चाहिए। "यदि प्राधिकरण संतुष्ट है कि असाधारण और सम्मोहक परिस्थितियां हैं, जिसके कारण डेवलपर परियोजना को पूरा नहीं कर सका एक साल के विस्तार के बावजूद, प्राधिकरण डेवलपर्स के पंजीकरण को जारी रखने के लिए हकदार होंगे, "अदालत ने कहा।" इस तरह की शक्तियां एक केस-टू-केस के आधार पर उपयोग की जाएंगी, और प्राधिकरण राज्य से परामर्श करेगा यदि आवश्यक हो तो ऐसे मामलों में, "यह जोड़ा गया। यह एक और महत्वपूर्ण मुद्दा था जिस पर डेवलपर्स ने कानून को चुनौती दी थी
कानून उस प्रोजेक्ट को पूरा करने के लिए एक वर्ष से अधिक के किसी भी एक्सटेंशन को प्रतिबंधित करता है जो बिल्डिंग द्वारा दर्ज किए गए समय सीमा के भीतर पूरा नहीं किया जा सकता है, इसके अलावा बल प्रतीत होने के मामले में। अधिनियम की धारा 6 में कहा गया है: "प्राधिकरण द्वारा प्रांतीय द्वारा किए गए विनियमों द्वारा विनिर्दिष्ट इस तरह के शुल्क के भुगतान पर प्रमोटर द्वारा किए गए आवेदन पर प्राधिकरण द्वारा प्रदान किए गए पंजीकरण को बढ़ाया जा सकता है।" अभिव्यक्ति बल के प्रभाव में "युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, चक्रवात, भूकंप या किसी भी अन्य प्रकृति के कारण अचल संपत्ति परियोजना के नियमित विकास को प्रभावित करने वाले आपदा" शामिल हैं। न्यायिक सदस्यों का मतलब न्यायाधीशों, कानूनी नौकरियों से नहीं: डेवलपर्स ने राज्य स्तरीय प्राधिकरण और अपीलीय ट्रिब्यूनल की संरचना का भी विरोध किया था
डेवलपर्स ने कानून का एक हिस्सा चुनौती दी जो अपीलीय ट्राइब्यूनल के न्यायिक सदस्यों के रूप में नौकरशाहों की नियुक्ति के लिए प्रदान करता है। कोर्ट ने राज्य स्तरीय प्राधिकरण की संरचना में हस्तक्षेप नहीं किया, लेकिन, यह फैसला सुनाया कि ट्राइब्यूनल का नेतृत्व एक न्यायिक अधिकारी की अध्यक्षता में होना चाहिए, न कि नौकरशाह, या भारतीय कानूनी सेवाओं के सदस्य, और जो कि अधिकांश सदस्य ऐसे न्यायाधिकरण को न्यायपालिका के अधिकारी या सदस्य होना चाहिए। अधिनियम की धारा 43 (3) का कहना है: "अपीलीय ट्रिब्यूनल के प्रत्येक खंड में कम से कम एक न्यायिक सदस्य और एक तकनीकी सदस्य के लिए प्रशासनिक होगा। डेवलपर्स ने तर्क दिया कि न्यायिक सदस्य का मतलब न्यायाधीशों का होना चाहिए और भारतीय कानूनी सेवा से नौकरशाह नहीं होना चाहिए
न्यायाधिकरण को देखते हुए कारावास की शक्ति का अधिकार है, इसके सदस्यों को न्यायिक प्रस्ताव होना चाहिए, डेवलपर्स ने वकालत की। देरी के लिए जुर्माना खड़ा है: एचसी ने इस तर्क को खारिज कर दिया कि यदि किसी वैध कारण के कारण एक परियोजना में देरी हो, तो डेवलपर्स को दंड का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी नहीं होना चाहिए, "धारा 18 प्रकृति में प्रतिपूरक है और दंड नहीं है। प्रमोटर आबंटियों के लिए अपार्टमेंट का निर्माण कर रहे हैं। आवंटियों को समय-समय पर भुगतान करना पड़ता है ... इसलिए प्रमोटर को उन आवंटियों को ब्याज का भुगतान करने के लिए अनुचित नहीं होना चाहिए जिनके पैसे तब होता है जब परियोजना संविदात्मक सहमति अवधि से परे देरी हो जाती है। " अधिनियम की धारा 18 राशि और मुआवजे की वापसी के साथ संबंधित है।