नरीमन प्वाइंट में रॉलिंग रेडी रेकनर दरें हॉल्ट प्रॉपर्टी लेनदेन होगी?
भारत की वित्तीय राजधानी मुंबई में प्रमुख कंपनियां धीरे-धीरे नरिमन पॉइंट के पुराने केंद्रीय व्यापार जिले (सीबीडी) से बांद्रा-कुर्ला कॉम्प्लेक्स (बीकेसी) में से एक के अपने प्रमुख कार्यालयों को स्थानांतरित कर रही हैं। यह बहुत आश्चर्य की बात नहीं है क्योंकि बीकेसी के नरीमन प्वाइंट की तुलना में अपने 25 किलोमीटर के दायरे में बहुत अधिक लोग रहते हैं। कई अर्थशास्त्रीों ने शुरू में सोचा था कि बीकेसी को मुंबई के नए सीबीडी को विफल करने के लिए सरकार का प्रयास विफल हो जाएगा। उनकी धारणा इस सिद्धांत पर आधारित थी कि शहरों का निर्माण करने का प्रयास आम तौर पर विफल होता है। तथ्यों, हालांकि, एक अलग तस्वीर पेश। नरीमन प्वाइंट में कार्यालय परिसर की बिक्री अक्सर पर्याप्त नहीं हो रही है। उद्योग विशेषज्ञों का दावा है कि शहर के डीटीपी CBD में तैयार रेकनर दरों बाजार दर से अधिक हैं
(रेडी रेकनर रेट्स सरकार द्वारा तय किए गए अचल संपत्ति का बाजार मूल्य हैं।) उनके अनुसार, संपत्तियों की बाजार दर 26,000 रूपये प्रति वर्ग फीट थी, जबकि तैयार रेकनर दरों में 48,000 रूपये प्रति वर्ग फीट यही कारण है कि संपत्ति के मालिक अब बेचने के बजाय क्षेत्र में कार्यालय के स्थान पर पट्टे पर हैं। नरिमन पॉइंट के जमींदारों को उम्मीद थी कि सरकार तैयार रेकनर दरों को अपरिवर्तित रखेगी। लेकिन जब महाराष्ट्र सरकार ने हाल ही में रेडी रेकनर दरों में 7 फीसदी की बढ़ोतरी का फैसला किया, तो यह एक कच्चा सदमे के रूप में आया। इस कदम से नरीमन प्वाइंट, बांद्रा और अन्य उपनगरों में संपत्तियों को प्रभावित करने की उम्मीद है
तथ्य यह है कि उच्च दरों के लेनदेन को रोकने के अलावा, क्योंकि वे अब लाभदायक नहीं हैं, यह संपत्ति के मालिकों के बीच भी एक डर की ओर जाता है कि वे संपत्तियों के मूल्यांकन के आरोप लगा सकते हैं। बीकेसी में जाने वाली कंपनियों में यह कितना योगदान करता है? यह गुणों को पट्टे देने का एक संपूर्ण उचित निर्णय लगता है जब तैयार रेकनर दरें बाजार दर से अधिक होती हैं ऐतिहासिक रूप से, रेडी रेकनर दरें कम बाज़ार के दरों के करीब हैं भले ही संपत्ति के मालिक बाजार दर से कम दर पर संपत्ति बेचते हैं, फिर भी वे तैयार रेकनर दरों पर पूंजी लाभ कर का भुगतान करने की उम्मीद करेंगे। यह एक बड़ी बाधा है उदाहरण के लिए, कई लोग मानते हैं कि यदि सरकार ने स्टाम्प ड्यूटी को खत्म कर दिया है, तो लोग गुणों को कम नहीं करेंगे
हालांकि, जब तक पूंजीगत लाभ कर अस्तित्व में है, तब तक यह सच नहीं होगा। उत्सुकता से पर्याप्त, किराया नियंत्रण मानदंड कृत्रिम रूप से संपत्ति की कीमत कम करते हैं, जिससे किराये के बाजार में बेकार हो जाता है। कृत्रिम रूप से संपत्ति के मूल्य को ऊपर उठाने से, उच्च रेडी रेकनर दरें संपत्ति के मूल्य को बढ़ाती हैं। चूंकि रियल एस्टेट मार्केट लगभग दो साल तक स्थिर रहा है, रेडी रेकनर रेट में हाल ही में बढ़ोतरी से बाज़ार को और भी ज्यादा नुकसान हो सकता है। उद्योग के अंदरूनी सूत्रों का कहना है कि सरकार के कार्य सभी के लिए आवास के लिए सस्ती बनाने के अपने लक्ष्य के अनुरूप नहीं हैं। एक के लिए तैयार रेकनर दरों में वृद्धि बाजार की वास्तविकता को ध्यान में नहीं लेती है
यहां तक कि अगर तैयार रेकनर दरों को बाजार दर के हिसाब से निर्धारित किया जाता है, लेनदेन मूल्यों का औसत ले लेते हैं, फिर भी कई गुण हैं जो औसत दर से नीचे हैं। हालांकि यह स्पष्ट नहीं है कि बीकेसी में जाने वाली कंपनियों में इसका योगदान कितना है, निश्चित तौर पर यह अचल संपत्ति बाजारों को परेशान करता है।