आपकी संपत्ति दो चल रहे ऋण हो सकता है! यहाँ है जो आपको पता करने की जरूरत है

दोहरी वित्तपोषण शायद भारतीय बैंकिंग का सबसे अच्छा गुप्त रखा जाता है - अक्सर, बैंक उसी संपार्श्विक के खिलाफ कई होम लोन प्रदान करते हैं और जब ऐसा होता है, तो घर खरीदारों को किसी न किसी तरह की सवारी करने के लिए हो सकता है अगर बिल्डर निर्माण बंद कर देता है या फरार हो जाता है घर के खरीदारों को पता है कि अगर संपत्ति दोहरी वित्तपोषित है, या सरल शब्दों में, उनके लिए आवेदन करने वालों के अलावा मौजूदा ऋण हैं? बैंक यह सुनिश्चित करने के लिए क्या कर सकते हैं कि वे एक ही संपार्श्विक के खिलाफ ऋण की पेशकश को समाप्त नहीं करते हैं? यदि कोई दोहरी वित्तपोषित संपत्ति में निवेश करता है तो क्या हो सकता है? बेस्ट-सेलिंग लेखक और रीयल एस्टेट विशेषज्ञ विवेक कौल प्रेजगेज पर प्रॉपग्यूड से बात करते हैं और प्रोगगुइड के साथ इस अनन्य साक्षात्कार में घर के खरीदार और संपत्ति में उनका निवेश क्यों हो सकता है संपादित अंशः प्रेजग्यूइड: दोहरी वित्तपोषण क्या है? विवेक कौल: यह भारतीय बैंकिंग के सबसे अच्छे रहस्यों में से एक है। मान लीजिए, आप एक घर खरीदना चाहते हैं आप बैंक में जाते हैं और ऋण लेते हैं जो घर आप खरीदना चाहते हैं वह होम लोन के लिए संपार्श्विक बन जाता है। अब, मान लीजिए कि जिस बिल्डर से आप एक घर खरीदने की योजना बना रहे हैं वह पहले से ही एक बैंक से उस संपत्ति के खिलाफ ऋण है परियोजना शुरू करने से पहले उसने ऋण लिया है। इसके अलावा, ऐसे कई अन्य व्यक्ति भी हो सकते हैं जो एक ही परियोजना में अपने संभावित घरों को संपार्श्विक के रूप में पेश करके गृह ऋण लेकर एक घर खरीद लेंगे। तो अब, हमारे पास ऐसी स्थिति है जहां खरीदार और बिल्डर द्वारा संपार्श्विक के रूप में समान परिसंपत्ति की पेशकश की गई है यह दोहरी वित्त है Propguide: अत्यधिक दोहरी वित्तपोषण से उत्पन्न जटिलताओं क्या हैं? विवेक कौल: जैसा कि आपको पता चल जाएगा, पिछले कुछ वर्षों में, कई बिल्डरों ने आवासीय परियोजनाएं अधूरी छोड़ दी हैं और कुछ ने खरीदारों से पैसा भी लिया है और गायब हो गए हैं। यदि इस तरह के बिल्डरों ने बैंक से ऋण लिया है, तो एक समस्या है। खरीदारों ने खरीदार से पहले ऋण लिया है; इसलिए, पहला प्रभार बैंक के पक्ष में बनाया गया है जो बिल्डर को पैसा उधार देता है। पहला शुल्क यह सुनिश्चित करता है कि बैंक द्वारा बिल्डर को दिया गया ऋण गृह ऋण पर प्राथमिकता लेता है जिसे खरीदारों द्वारा उसी संपार्श्विक के विरुद्ध उधार लिया गया है आगे क्या होगा? बैंक प्रतिभूतिकरण और वित्तीय आस्तियों के पुनर्निर्माण और सुरक्षा ब्याज अधिनियम के प्रवर्तन (सेर्फ़ेसआई अधिनियम) के तहत प्रावधानों के तहत बिल्डर द्वारा प्रदत्त जमानत के बाद चला जाता है खरीदार, इस बीच, को समान मासिक किस्तों (ईएमआई) का भुगतान करना जारी रखना होगा। साथ ही, संपत्ति पर उनकी स्वामित्व स्थापित करने के लिए उन्हें कानूनी मामले से लड़ना होगा। इसलिए, खरीदार मूल रूप से किसी घर के बिना समाप्त होता है, को ईएमआई का भुगतान करना पड़ता है और कानूनी लागत भी उठाना पड़ता है। और, अगर उसने घर में रहने के लिए घर खरीदा है, तो वह किराया भी जारी रखता है। खुश रहने की कोई स्थिति नहीं है प्रेजग्यूएड: इस अभ्यास को रोकने के लिए आरबीआई क्या कदम उठा सकता है? विवेक कौल: दिलचस्प बात यह है कि आरबीआई शहरी सहकारी बैंकों को दोहरी वित्तपोषण करने की अनुमति नहीं देता है। इसने मास्टर परिपत्र में बहुत स्पष्ट किया है - आवास योजनाओं के लिए वित्त - यूसीबी: "बिल्डर्स / ठेकेदारों को आम तौर पर भारी धन की आवश्यकता होती है, भावी खरीदारों से या जिनके ओर से निर्माण किया जाता है उनसे अग्रिम भुगतान लेते हैं और इसलिए, आम तौर पर उद्देश्य के लिए बैंक वित्त की आवश्यकता नहीं होती है प्राथमिक (शहरी) सहकारी बैंकों द्वारा उन्हें दी गई कोई वित्तीय सहायता के परिणामस्वरूप दोहरी वित्तपोषण हो सकता है इसलिए बैंकों को, सामान्य रूप से उधारकर्ताओं की इस श्रेणी में ऋण और अग्रिमों को मंजूरी से रोकना चाहिए "लेकिन एक समान नियमन अनुसूचित वाणिज्यिक बैंकों के लिए नहीं है अनुसूचित वाणिज्यिक बैंकों के लिए मास्टर परिपत्र-हाउसिंग फाइनेंस के मुताबिक आवास क्षेत्र में निर्माण सेवाओं के प्रदाताओं के रूप में पेशेवर बिल्डरों द्वारा निभाई गई महत्वपूर्ण भूमिका को ध्यान में रखते हुए, विशेषकर जहां भूमि अधिग्रहण और राज्य आवास बोर्ड और अन्य सार्वजनिक एजेंसियों द्वारा विकसित किया गया है , वाणिज्यिक बैंक प्रत्येक निजी परियोजना से जुड़े ऋणों के जरिए वाणिज्यिक शर्तों पर निजी बिल्डरों को ऋण का विस्तार कर सकते हैं। हालांकि, एक आवास परियोजना के भाग के बावजूद, भूमि के अधिग्रहण के लिए निजी बिल्डरों को निधि आधारित या गैर-निधि आधारित सुविधाओं का विस्तार बैंकों को करने की अनुमति नहीं है। "इस विसंगति को सही सेट करने की आवश्यकता है प्रेजग्यूएड: बैंक इस से बचने के लिए क्या कर सकते हैं? विवेक कौलः वास्तव में, अनुसूचित वाणिज्यिक बैंकों के लिए आवास वित्त पर मास्टर परिपत्र बैंकों के लिए यह अनिवार्य बनाता है कि बिल्डरों, जो उनसे उधार लेते हैं, इन बातों का घोषित करें। परिपत्र के मुताबिक: "एक मामले में जो बॉम्बे में न्यायलय के माननीय उच्च न्यायालय के सामने आया था, माननीय न्यायालय ने देखा कि आवास / विकास परियोजनाओं को वित्त देने वाले बैंक को प्रभार / या प्लॉट पर कोई अन्य देयता, ब्रोशर, पुस्तिका आदि में, जिसे डेवलपर / मालिक द्वारा बड़े पैमाने पर फ्लैट और संपत्ति खरीदने के लिए आमंत्रित करते हुए जनता को आमंत्रित किया जा सकता है। "इसलिए, बैंकों को यह आग्रह करने की आवश्यकता है कि बिल्डर घोषित करता है कि संपत्ति गिरवी है परिपत्र के मुताबिक: "विशिष्ट आवास / विकास परियोजनाओं के लिए वित्त प्रदान करते समय, बैंकों को सलाह दी जाती है कि वे नियमों और शर्तों के एक भाग के रूप में निर्दिष्ट करें: (i) बिल्डर / डेवलपर / कंपनी पुस्तिका / ब्रोशर आदि में खुलासा होगा। , बैंक (बैंकों) के नाम (ओं) को संपत्ति गिरवी है (Ii) बिल्डर / डेवलपर / कंपनी समाचार पत्रों / पत्रिकाओं आदि में किसी विशेष योजना के विज्ञापन को प्रकाशित करते समय बंधक से संबंधित जानकारी संलग्न करेगी। "तो, काग़ज़ पर, हमारे पास नियम है। परेशानी यह है कि यह वास्तव में कैसे लागू किया जा रहा है? इसके लिए एक बुनियादी गंध परीक्षण यह तथ्य है कि "दोहरे वित्त" मुद्दे के बारे में लगभग कोई भी नहीं जानता है। जब मैंने हाल ही में इस बारे में लिखा था, तो लोगों को यह पता चलता है कि ऐसा कोई मुद्दा भी मौजूद है Propguide: कैसे घर खरीदारों यह से बचने कर सकते हैं? विवेक कौल: इसे से बचने का एकमात्र तरीका दो-वित्तपोषण वाली संपत्ति खरीदना नहीं है। परेशानी यह है कि आप कैसे पता लगा सकते हैं कि बिल्डर ने बैंक के साथ संपार्श्विक के रूप में संपत्ति की पेशकश की है? मुझे दिया गया एक जवाब यह है कि भारती प्रमाणपत्र इस को प्रतिबिंबित करना चाहिए। एक अन्य विकल्प यह है कि बिल्डर से सीधे पूछें कि संपत्ति बैंक के साथ गिरवी है या नहीं। इसके अलावा, यदि संपत्ति के बारे में किसी भी पुस्तिका / बैनर का उल्लेख है कि परियोजना किसी विशेष बैंक द्वारा वित्तपोषित है, तो संपत्ति निश्चित रूप से गिरवी रखी गई है। परेशानी यह है कि अगर ऐसा खुलासा नहीं किया जाता है तो क्या होता है पर कोई दिशानिर्देश नहीं होते हैं, और ये आम तौर पर नहीं किए जाते हैं। इसे सही सेट करना होगा प्रोगुइड: भारत में दोहरी वित्तपोषण की सीमा क्या है और इसके बारे में कम बात क्यों है? विवेक कौल: इसके लिए कोई सार्वजनिक रूप से उपलब्ध अनुमान नहीं है। मुझे आश्चर्य होगा कि आरबीआई भी ऐसी संख्या को संकीर्ण करने के पीछे चला गया है। विवेक कौल एक लेखक और बेस्टसेलिंग 'आसान धन' त्रयी के लेखक हैं। वर्तमान में, विवेक www.firstpost.com के लिए नियमित कॉलम लिखते हैं और www.equitymaster.com द्वारा प्रकाशित 'डेली रेकॉनिंग' न्यूजलेटर के भारत संपादक भी हैं। उनके लेखन में भारत के विभिन्न प्रकाशनों में द टाइम्स ऑफ इंडिया, द इकोनॉमिक टाइम्स, बिज़नेस स्टैंडर्ड, बिजनेस टुडे, द हिंदू बिज़नेस लाइन, फोर्ब्स इंडिया और क्वार्ट्ज शामिल हैं। विवेक ने आईआईएम बैंगलोर, आईआईएम इंदौर, टीए पीएआई इंस्टीट्यूट ऑफ मैनेजमेंट और एलायंस यूनिवर्सिटी (बैंगलोर) में भी पढ़ाया है और आईआईएम इंदौर में 'इंडियन इकोनॉमी' में एक कोर्स पढ़ाया है। उनके हित के क्षेत्र में राजनीति और अर्थशास्त्र, अंतर्राष्ट्रीय वित्तीय संकट, व्यक्तिगत वित्त, विपणन और ब्रांडिंग और सिनेमा और संगीत के साथ कुछ भी शामिल है। वह @ kul_vivek ट्वीट्स