2015: नीतियों का एक वर्ष जो रियल एस्टेट का चेहरा बदल सकता है
December 29, 2015 |
Shanu
Government across states are working hard to cut down paperwork across procedures. (Pixabay)
जहां तक रियल एस्टेट क्षेत्र का संबंध है, तब तक 2015 में कई मिशनों का एक वर्ष रहा है। प्रधान मंत्री नरेंद्र मोदी की अगुवाई वाली सरकार ने इस वर्ष सभी मिशन, स्मार्ट सिटीज मिशन और कायाकल्प और शहरी परिवर्तन के लिए अटल मिशन (एएमआरयूटी) को बेहतर तरीके से अपनी आबादी बढ़ाना शुरू किया। इसके अलावा, सरकार ने 2015 में कई नीतिगत सुधारों का प्रस्ताव किया है जो भविष्य में भारतीय रियल एस्टेट का चेहरा बदल सकता है। रियल एस्टेट क्षेत्र में कुछ सरकारी पहल पर प्रेजग्यूइड की सूची: किराए पर लेने वाले सुधार मसौदे के राष्ट्रीय आवास संबंधी आवास नीति 2015 पर राष्ट्रीय परामर्श में बोलते हुए केंद्रीय शहरी विकास मंत्री वेंकैया नायडू ने कहा कि किराये की मकान अधिक समावेशी है
भारत के किराये के शेयर पर एक नजर मंत्री के वक्तव्य का महत्व दिखाएगा। आंकड़े बताते हैं कि कुल मकानों का केवल 11 प्रतिशत हिस्सा किराये के बाजार में है, जबकि कई विकसित देशों में यह दो से तीन गुना अधिक है। शहरी भारत में लगभग 1 9 करोड़ घरों की कमी है, जबकि 11 मिलियन से अधिक घर खाली हैं। (1 9 लाख घरों में, केवल 0.53 मिलियन घर ही बेघर हो रहे हैं।) इस तरह के परिदृश्य में, इन परिवारों के लिए उनके सबसे मौलिक ज़रूरतों में से एक को पूरा करने के लिए एक कार्यात्मक किराये बाजार से कहीं ज्यादा महत्वपूर्ण नहीं है। यह मुद्दा न केवल किराये के आवास बनाम मालिकाना है
आवास की गुणवत्ता की गुणवत्ता और मात्रा काफी सुधार होगी जब किराए पर कड़े सरकार की नीतियों द्वारा शासित नहीं होते हैं, जब किराये की उपज अधिक होती है, और जब बेहतर रखरखाव और निर्माण के बेहतर मानक होते हैं अधिक घरों का बाजार में कारोबार किया जाएगा, जब किरायेदारों को बेदखल होने का डर नहीं है, और जब जमींदारों को अधिक से अधिक किरायेदारों से डर नहीं लगता है जमींदारों और किरायेदारों के बीच संविदाएं अधिक स्थिर होती हैं जब मुद्रास्फीति कम हो जाती है, जैसे कि एक वर्ष से भी अधिक समय के लिए। (एक उच्च मुद्रास्फीति का अर्थ यह है कि किरायेदारों को अधिक भुगतान करना होगा।) यह सब संभव हो सकता है, अगर सरकार नेशनल शहरी रेंट हाउसिंग नीति 2015 के मसौदे में प्रस्ताव पेश करती है, जो यह सुनिश्चित करने का प्रयास करती है कि दोनों किरायेदारों और जमींदारों के हित हैं एक बड़ी डिग्री के लिए संरक्षित
विदेशी निवेश सरकार ने नवम्बर में निर्माण उद्योग को नियंत्रित करने वाले कई विदेशी प्रत्यक्ष निवेश (एफडीआई) प्रतिबंधों को आसान बना दिया। एक रियल एस्टेट प्रोजेक्ट शुरू होने के बाद विदेशी निवेशकों को अब पहले छह महीनों में 5 करोड़ डॉलर की न्यूनतम पूंजी की आवश्यकता का अनुपालन नहीं करना है। अब 20,000 वर्ग मीटर की न्यूनतम मंजिल क्षेत्र की आवश्यकता नहीं है। इसके अलावा, अब से, यदि तीन साल की लॉक-इन अवधि पूरी हो गई है, तो विदेशी निवेशकों को परियोजनाओं से बाहर निकलने की अनुमति होगी। निवेशक लॉक-इन अवधि से पहले अपने अचल भाग को किसी अन्य गैर-निवासी को स्थानांतरित करके भी परियोजनाओं से बाहर निकल सकते हैं। लॉक-इन अवधि होटल, पर्यटन रिसॉर्ट्स, अस्पतालों, विशेष आर्थिक क्षेत्रों (एसईजेड), शैक्षिक संस्थानों, बुजुर्ग घरों और अनिवासी भारतीयों द्वारा निवेश पर लागू नहीं होती हैं।
भारत में प्रत्यक्ष विदेशी निवेश 2014-15 में 27 प्रतिशत बढ़कर 30.93 अरब डॉलर हो गया, और हमें उम्मीद है कि 2016 बेहतर होगा सरकार ने विदेशी मुद्रा प्रबंधन अधिनियम (फेमा) के नियमों को भी कम किया है, जिससे रियल एस्टेट संपत्तियों की बिक्री में अधिक से अधिक विदेशी निवेश की अनुमति मिलती है। फेमा नियमों के संशोधन से पहले, भारत सरकार ने केवल पूर्ण कार्यालय और अचल संपत्ति संपत्ति में ही विदेशी निवेश की अनुमति दी थी। रियल एस्टेट विधेयक केंद्रीय मंत्रिमंडल ने हाल ही में रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) बिल 2015 को मंजूरी दे दी है। विधेयक शीत सत्र में संसद द्वारा पारित नहीं किया जा सकता है, लेकिन यह सुनिश्चित करके यह क्षेत्र पारदर्शी बनाने की उम्मीद है कि डेवलपर्स सभी संबंधित सूचनाओं को संबंधित अपनी परियोजनाओं के लिए
विधेयक में भी डेवलपर्स, घर खरीदारों और एजेंटों के लिए डिफ़ॉल्ट के लिए कठोर दंड का प्रस्ताव है। बड़ी पारदर्शिता भारतीय रियल एस्टेट बाजारों में अधिक से अधिक निवेश से आग्रह करेगी, जिससे आवास अधिक किफ़ायती हो। इससे लेन-देन की कई लागतें कम हो जाएंगी, इस क्षेत्र में लेन-देन की गति बढ़ेगी। चूंकि अचल संपत्ति क्षेत्र में परियोजनाओं में देरी हो रही है और पिछले दो सालों से सुस्त मांग की जा रही है, यह एक महत्वपूर्ण नीतिगत उपाय है। हालांकि, डेवलपर्स इस खंड के संदेह में संदेह करते हैं कि उन्हें एस्क्रौ खाते में खरीदारों से एकत्र किए गए 70 फीसदी धनराशि रखना चाहिए, क्योंकि बड़े शहरों में निर्माण लागत 70 फीसदी से कम है। (भूमि लागत एक आवासीय परियोजना की लागत का एक बड़ा हिस्सा है
) डेवलपर्स भी इस राय के हैं कि विनियामक एजेंसियों को भी कानून के दायरे में लाया जाना चाहिए। भूमि अधिग्रहण विधेयक लोकसभा द्वारा पारित किया गया भूमि अधिग्रहण विधेयक राज्यसभा में मंजूरी लंबित है। मौजूदा सरकार ने पिछली सरकार के विधेयक में से कई धाराओं में संशोधन किया जिससे भूमि अधिग्रहण को मुश्किल बना दिया। सरकार हालांकि, यह कहती है कि राज्य सरकारें भूमि अधिग्रहण कानूनों को लचीला बनाने के लिए अपने स्वयं के कानून बना सकती हैं। कानून बनाने में राज्यों के बीच प्रतिस्पर्धा को आसान बनाने के लिए कुछ भारतीय राज्यों में जमीन अधिग्रहण आसान हो सकता है
अन्य प्रस्तावों के रूप में केंद्रीय वित्त मंत्री अरुण जेटली ने पिछले बजट में दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ कर के नियमों में ढील दिया, भारत 2016 में अपनी पहली रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (आरईआईटी) देख सकता है। सरकार ने न्यूनतम वैकल्पिक टैक्स पर नियमों को भी कम किया है। शहरी विकास मंत्रालय को स्मार्ट सिटी मिशन के लिए 98 प्रस्तावों में से 85 प्राप्त हुए, जिन पर सरकार 2.5 लाख करोड़ रुपये खर्च कर सकती है। भले ही 45 मिशन शहरों की योजना 20 से अधिक देशों में विदेशी कंपनियों द्वारा तैयार की गई, यह अभी तक स्पष्ट नहीं है कि स्मार्ट शहरों का निर्माण कैसे किया जाएगा। सरकार यह भी कहती है कि शहरी निर्माण के लिए एकल-खिड़की निकासी व्यवस्था होगी और प्रक्रिया की एक सुव्यवस्थित व्यवस्था होगी।
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