किफायती घर: कैसे डेवलपर्स के लिए उन्हें संभव बना सकते हैं सरकार?

October 23 2015   |   Katya Naidu

Townships and mega projects generally come up on lands which were earlier demarcated as agricultural areas. (Images Bazaar)

अपनी 'हाउसिंग फॉर ऑल फॉर ऑल बाय 2022' योजना के साथ, केंद्र में प्रधान मंत्री नरेंद्र मोदी की अगुवाई वाली सरकार, किफायती घरों की योजना बनाने की योजना है, जो देश के कम आय वाले समूहों (एलआईजी) और आर्थिक रूप से कमजोर वर्ग (ईडब्ल्यूएस) हालांकि इस योजना की व्यापक सराहना की जाती है, न कि कई डेवलपर्स इसमें भाग लेने के लिए आगे आ रहे हैं, खासकर शहरी क्षेत्रों में। एक मानक परिभाषा के अनुसार, एक किफायती घर एक इकाई है जिसे 50 लाख रूपये की लागत से कम है। हालांकि, खरीदारी शक्ति समता और रहने की लागत में अंतर के कारण परिभाषा शहर से शहर में बदलती है। इनमें से अधिकतर 25-50 लाख रुपए में गिरावट होती है, और मध्यम वर्गों द्वारा वहन किया जा सकता है। एलआईजी और ईडब्ल्यूएस के लिए घरों को उपलब्ध कराने के लिए, कीमतें कम होनी होंगी किफायती घरों का निर्माण करने के लिए अचल संपत्ति क्षेत्र को पुनर्जीवित करने की दृष्टि है, जिसने पिछले दो सालों में धीमी वृद्धि देखी है। सस्ती शहरी घरों की बढ़ती मांग रियल एस्टेट डेवलपर्स के लिए $ 10 बिलियन से अधिक का अवसर बन सकती है, जो कुछ ऐसे लोगों की अनदेखी कर सकते हैं। प्रोजेग्यूइड इस तरह के अवसर के बावजूद डेवलपर्स को बहुत उत्सुक नहीं दिखता है: लाल टेप कुछ निजी डेवलपर्स मुंबई के धारावी क्षेत्र को बदलने की कोशिश कर रहे हैं, जिसे एशिया की सबसे बड़ी झुग्गी बस्ती के रूप में जाना जाता है, साथ में झोपड़पट्टियों के घरों के साथ-साथ अन्य वाणिज्यिक और आवासीय प्रतिष्ठानों यह परियोजना नौकरशाही के विभिन्न स्तरों पर फंस गया है एक धीमी सरकार की स्वीकृति प्रणाली ने इस तरह की पहलों से दूर होने वाले डेवलपर्स को प्रेरित किया है कठोर नियम कई डेवलपर्स बताते हैं कि सरकार ढील क्षेत्र के अनुपात (एफएआर) नियमों के संदर्भ में बहुत कुछ नहीं कर रही है, अचल संपत्ति को महंगी खेल बना रही है। फर्श क्षेत्र का अनुपात उस भवन के कुल फर्श क्षेत्र का अनुपात है जिस पर उस जमीन के टुकड़े के आकार पर बनाया गया है जिस पर यह बनाया गया है। डेवलपर्स एलआईजी और ईडब्ल्यूएस के लिए घरों के लिए उच्चतर दर की मांग कर रहे हैं। भूमि समर्थन जब सरकारी घरों पर सस्ती घरों का निर्माण किया जाता है, तो घरों की कीमत कम हो सकती है। ऐसी परियोजनाओं को शुरू करने के लिए निजी डेवलपर्स को प्रोत्साहित करने के लिए, सरकार को सस्ता जमीन मुहैया कराने की जरूरत है हालांकि, यह आसान नहीं हो सकता है कोटक इंस्टीट्यूशनल इक्विटीज की रीयल एस्टेट रिपोर्ट के मुताबिक, "राज्य और राज्य सरकारों के बीच किफायती आवास पर एक डिस्कनेक्ट है, क्योंकि जमीन एक राज्य है।" सभी हितधारकों को यह सुनिश्चित करने के लिए उसी स्तर पर होना चाहिए कि किफायती आवास एक वास्तविकता बन जाए, और इसके लिए एक प्रमुख नीतिगत बदलाव की आवश्यकता होती है। कर छूट वर्तमान में, रियल एस्टेट डेवलपर करों के रूप में भारी मात्रा में भुगतान करते हैं। चूंकि बहुत कम घरों को एलआईजी और ईडब्ल्यूएस को बेचा जा रहा है, वे योजना के चरण में बड़ी प्रगति की उम्मीद कर सकते हैं, इन परियोजनाओं को निष्पादित करने के लिए वे बैंकों से कम ब्याज दरों पर ऋण की तलाश करते हैं। किफायती घरों को वास्तविकता बनाने के लिए डेवलपर्स क्या कर सकते हैं: नए मॉडल अभिनव मॉडलों को अपनाने से, डेवलपर्स सस्ती घरों को वास्तविकता बना सकते हैं पश्चिम में लोकप्रिय ऐसे आवास के लिए मॉडल में माइक्रो होम मॉडल्स है, जहां एक इकाई का आकार 100 से 500 वर्ग फुट के बीच होता है, इन इकाइयों में आम बाथरूम, रसोई और भोजन क्षेत्र या तो पूरे भवन या एक के लिए हो सकता है प्रत्येक मंजिल में ऐसी उपयोगिता कक्ष अमेरिका में, कई इमारतों में पूरे भवन के लिए सामान्य कपड़े हैं। भारत में कई चावल पहले से ही इस मॉडल का सामान्य स्नानघर के साथ पालन करते हैं और जगह को खाली करने के लिए दूसरे उपयोगिताओं तक विस्तारित किए जाने की आवश्यकता होती है। यह मॉडल मुंबई जैसे अंतरिक्ष-भूखे शहरों में लोकप्रिय हो सकता है जहां कई लोग अपने काम के स्थानों के करीब रहने पर जोर देते हैं। अमेरिका के कई बड़े शहरों में बोर्डिंग हाउस जैसे अर्द्ध-किराए पर लेने की जगह होती है, जो प्रवासियों के श्रम के लिए एक आवासीय विकल्प भी प्रदान करती है वहां भी सामुदायिक भवन हैं जहां एक समुदाय से कई लोग एक साथ आते हैं और उनके घरों के लिए आवश्यक विनिर्देशों का निर्णय लेते हैं। यह विशिष्ट खाने और रहने की आदतों के साथ भारत जैसे देश के लिए महत्वपूर्ण है। नए भवन प्रौद्योगिकियों भारतीय अचल संपत्ति खिलाड़ियों को भी अभी तक इमारत के घरों की नई पीढ़ी के प्रौद्योगिकियों अनुकूल करने के लिए कर रहे हैं। प्री-फैब प्रौद्योगिकी का उपयोग करना और मध्य-आय वाले आवास के लिए सामग्री उपयोगी हो सकती है क्योंकि ऐसे निर्माणों को बहुत अनुकूलन की आवश्यकता नहीं होती है। इस विधि, जो विश्व युद्ध -2 के दौरान जल्दी से सैन्य कर्मियों को ब्रिटेन में विकसित करने के लिए विकसित हुई, लागत में कटौती और समय में कटौती करने में मदद कर सकता है। प्रौद्योगिकी स्केल योग्य है और इसे बड़ी संख्या में इकाइयां बनाने के लिए डिजाइन किया गया था, ताकि मलिन बस्तियों के पुनर्वास के लिए उपयुक्त हो।

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