भारतीय रियल एस्टेट के लिए चुनौतियां और समाधान

देश के रियल एस्टेट सेक्टर देश में सकल घरेलू उत्पाद का तीसरा सबसे बड़ा योगदानकर्ता है। 2014 में 93.8 अरब डॉलर का अनुमान लगाया गया है, इस सेगमेंट को 2020 तक 180 अरब डॉलर तक बढ़ने का अनुमान है। इस वृद्धि का समर्थन करते हुए कई कारक अचल संपत्ति के पक्ष में काम कर रहे हैं, जिसमें 2022 तक 11 करोड़ घरों की आवश्यकता, 100 स्मार्ट शहर परियोजनाएं, एफडीआई नियमों को आसान बनाना, किफायती आवास पर ध्यान केंद्रित करना और 2022 तक सभी के लिए आवास, दूसरों के बीच यहां तक कि, रियल एस्टेट विनियामक विधेयक को रियल एस्टेट क्षेत्र को बढ़ावा देने के लिए कहा गया है। हालांकि, सफलता का मार्ग हमेशा आसान नहीं होता है। आगे की चुनौतियां विभिन्न अवसरों के बावजूद, अचल संपत्ति क्षेत्र की चुनौतियां कम नहीं हैं धीमी शहरी विकास: भारत में शहरी जनसंख्या वृद्धि में वृद्धि देखी जा रही है, लेकिन भारत के प्रति व्यक्ति शहरी बुनियादी ढांचे का खर्च बहुत कम है, इस प्रकार अचल संपत्ति के विकास को सीमित करना। भूमि की कमी: देश में आवास और वाणिज्यिक परियोजनाओं की अच्छी मांग है, लेकिन भूमि की बढ़ती जमीन और निर्माण लागत के साथ शहर की सीमा के भीतर की उपलब्धता की वजह से परियोजनाओं की कुल लागत में वृद्धि हो रही है। इस प्रकार, परियोजनाओं को अप्रभावी बनाने पर्याप्त नीति ढांचा का अभाव: केंद्रीय और राज्य मंत्रालयों के बीच समन्वय की कमी है। इसके अलावा, कई केंद्रीय और राज्य स्तर के कानून, नियम और विनियमों के परिणामस्वरूप एक लंबा और बोझिल अनुमोदन प्रक्रिया होती है जटिल स्वीकृति प्रक्रियाएं: लंबी और जटिल अनुमोदन प्रक्रिया उच्च गर्भावस्था की अवधि का कारण बनती है जो अंततः 20-30 प्रतिशत तक परियोजना लागत में वृद्धि होती है। वर्तमान में, किसी भी परियोजना के लिए 30 से 40 अनुमोदन आवश्यक हैं जो आम तौर पर लगभग दो से तीन साल लगते हैं। प्रतिबंधित विकास मानदंड: लो फ्लोर एरिया अनुपात (एफएआर), घनत्व मानदंड, ग्राउंड कवरेज, पार्किंग प्रावधान, इत्यादि, अचल संपत्ति के लिए एक चुनौती भी हैं। प्रतिकूल कर-निर्धारण नीति: कुल करों, जैसे कि स्टांप शुल्क, मूल्य वर्धित कर (वैट) इत्यादि के साथ, कुल आवास लागत का लगभग 30-35 प्रतिशत हिस्सा है, इकाई की अंतिम बिक्री मूल्य बढ़ जाती है यह संपत्ति अप्राप्य बनाता है विकास मानदंड: कठोर विकास और पर्यावरणीय मानदंड भूमि का उप-अनुकूल उपयोग करते हैं और प्रति इकाई मूल्य भी बढ़ाते हैं। पर्याप्त धन स्रोतों का अभाव: सीमित विदेशी वित्त पोषण स्रोत और अविकसित इक्विटी और डेट मार्केट भी भारतीय रियल एस्टेट के लिए एक चुनौती है। लागत अधिशेष और परियोजना विलंब: उन्नत प्रौद्योगिकी और कुशल जनशक्ति की कमी के कारण, समग्र परियोजना अर्थशास्त्र हासिल नहीं हुआ है और आगे की देरी है वास्तव में, वर्तमान में, भारत में 25 प्रतिशत आवास परियोजनाएं इस मुद्दे के कारण देरी कर रही हैं। अनसॉल्ड इन्वेंट्री: अचल संपत्ति बाजार में स्थिरता के कारण, भारत में बेची गई इन्वेंट्री में काफी वृद्धि हुई है नाइट फ्रैंक के अनुसार, भारत में बेची गई इन्वेंट्री में राष्ट्रीय राजधानी क्षेत्र (एनसीआर) में 2,06,000 यूनिट, मुंबई में 1,81,000, बेंगलुरु में 1,00,000, पुणे में 63,000, अहमदाबाद में 41,000, चेन्नई में 36,000, कोलकाता में 36,000 और हाइरडाबाद में 31,000 चुनौतियां इन चुनौतियों का मतलब यह नहीं है कि भविष्य अंधकारमय है सरकारी सुधारों सहित कई समाधान भी हैं। अपर्याप्त नीति ढांचा और परियोजना विलंब से निपटने के लिए, सरकार को निर्णय लेने की प्रक्रिया को विकेन्द्रीकृत करना चाहिए और शहरी स्थानीय निकायों को सशक्त बनाना चाहिए। प्रौद्योगिकी द्वारा समर्थित एकल-विंडो निकासी तंत्र को शुरू करने से स्वीकृति प्रक्रिया को सुव्यवस्थित किया जाना चाहिए। निम्न एफएआर / एफएसआई, घनत्व मानदंड इत्यादि जैसे विकास के विकास मानदंडों पर पुनर्विचार किया जाना चाहिए परियोजना के चरणों में फीस और करों का तर्कसंगत होना चाहिए क्योंकि वे निर्माण लागत में 30 से 35 प्रतिशत तक वृद्धि करते हैं। भारतीय रियल एस्टेट के प्रमुख मुद्दों को प्रभावी तरीके से संबोधित करने के लिए सार्वजनिक निजी भागीदारी (पीपीपी) ढांचा अपनाया जाना चाहिए। विभिन्न हितधारकों के समन्वय के लिए एक नोडल एजेंसी का गठन होना चाहिए। 7. अधिक धन अचल संपत्ति के विकास के लिए आवंटित किया जाना चाहिए। फंडिंग स्रोतों को बढ़ाने के लिए अचल संपत्ति में एफडीआई को भी बढ़ावा दिया जाना चाहिए। ब्याज दरों में कटौती की घोषणा की जानी चाहिए कि उधार लेने की लागत को कम करने के लिए और बेची गई इन्वेंट्री को साफ करने और भविष्य की मांग का समर्थन करने के लिए। सरकार और यहां तक कि निजी क्षेत्र भी अंतर को कम करने के लिए कौशल प्रशिक्षण और प्रौद्योगिकी पर ध्यान केंद्रित करना चाहिए 2016-2017 के केंद्रीय बजट में अचल संपत्ति को बढ़ावा देने के लिए सरकार की पहल बहुत कुछ करने की जरूरत है और सरकार ने सही दिशा में सकारात्मक कदम उठाने शुरू कर दिए हैं। सरकार ने सड़कों पर 97,000 करोड़ रुपए के निवेश की घोषणा की है और रेल और हवाई अड्डे के संपर्क पर भी ध्यान केंद्रित किया गया है, इस प्रकार, अतिरिक्त टाउनशिप बनाने के लिए एक रास्ता तैयार करने और देश में अचल संपत्ति की गतिविधि को बढ़ाने के लिए। कर छुट्टियों और किफायती आवास परियोजनाओं पर कटौती की भी घोषणा की गई है। चार महानगरों में 30 वर्ग मीटर तक के घरों को बनाने और अन्य शहरों में 60 वर्ग मीटर तक (जून 2016 से मार्च 2019 के बीच मंजूरी दे दी गई और तीन साल की स्वीकृति के भीतर पूरा) 100 फीसदी सर्विस टैक्स छूट दी गई है। रियल एस्टेट इनवेस्टमेंट ट्रस्ट्स (आरईआईटी) पर डिविडेंड डिस्ट्रीब्यूशन टैक्स अचल संपत्ति क्षेत्र में वैश्विक निवेशकों के लिए निवेश को आकर्षक बनाने के लिए खत्म हो गया है। ढांचागत विकास के लिए धन की भारी आवंटन एक और कदम है जिसे लिया गया है। इसमें कोई संदेह नहीं है कि केंद्रीय बजट 2016- 2017 में बुनियादी ढांचे और रियल एस्टेट के विकास के लिए सरकार द्वारा किए गए विभिन्न उपायों के जरिए रियल एस्टेट क्षेत्र में आत्मविश्वास को बढ़ावा देने के लिए अपना सर्वश्रेष्ठ प्रयास किया गया है। हालांकि, बुनियादी ढांचे में सुधार के लिए अधिक बड़े पैमाने पर पुश करने के लिए सड़कों, रेलवे और छोटे हवाई अड्डों के विकास के लिए कनेक्टिविटी में सुधार, अनुकूल भूमि अधिग्रहण नीतियां और लंबित परियोजनाओं की तेजी से मंजूरी शामिल है। आगे देख रहे हैं विभिन्न जनसांख्यिकीय प्रवृत्तियों का सुझाव है कि अगले कुछ दशकों में भारत बड़े पैमाने पर शहरीकरण की कगार पर है। शहरी इलाकों में एक करोड़ से अधिक आबादी जुड़ने के साथ, भारत की शहरी आबादी 2050 तक करीब 81 करोड़ तक पहुंचने की उम्मीद है। इस प्रकार, देश के रियल एस्टेट क्षेत्र में विकास के लिए बड़ी संभावनाएं हैं लेख प्रवीण जैन, राष्ट्रीय अध्यक्ष, द्वारा लिखा गया है रियल एस्टेट डेवलपमेंट काउंसिल (एनएआरईडीसीओ) और सीएमडी ट्यूलिप इंफ्राटेक

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