क्या हम कमजोर रीरा की अपेक्षा करते हैं जैसे राज्यों को केंद्रीय मानकों को कम करना देखा गया?

May 11, 2017   |   Sunita Mishra

(Dreamstime)

हालांकि राज्य नए रियल एस्टेट कानून को सूचित करने के लिए दौड़ रहे हैं, रेटिंग एजेंसियां ​​गति से प्रभावित नहीं होती हैं। वे डरे हुए हैं कि नये अधिनियमित रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 का पूरा उद्देश्य राज्यों द्वारा दिखाए गए लापरवाही के दृष्टिकोण की वजह से पूरा नहीं हो सकता है। 1 मई तक राज्यों को कानूनों को सूचित करने के लिए कहा गया - जब केंद्रीय कानून लागू हुआ - लेकिन अभी तक केवल 9 राज्यों और छह केंद्र शासित प्रदेशों ने ऐसा किया है। जिन राज्यों ने नए कानून को अधिसूचित किया है उनमें आंध्र प्रदेश, बिहार, गुजरात, केरल, मध्य प्रदेश, महाराष्ट्र, ओडिशा, राजस्थान और उत्तर प्रदेश हैं। अंडमान और निकोबार द्वीप समूह, चंडीगढ़, दादरा और नगर हवेली, दमन और दीव, लक्षद्वीप और दिल्ली संघ शासित प्रदेश हैं, जिन्होंने नियमों को अधिसूचित किया है चिंता का विषय यह तथ्य है कि उनमें से ज्यादातर कानून बनाते हैं जो केंद्रीय कानून के अनुरूप नहीं हैं - वे मानदंडों को कम करते हैं जो एक कानून को कमजोर कर सकते हैं, एक क्षेत्र में पारदर्शिता लाने की उम्मीद है, जो कि एक पीड़ित है पिछले तीन सालों में नकारात्मक खरीदार की भावना के चलते तसलीम। रेटिंग एजेंसी आईसीआरए के अनुसार, विभिन्न राज्यों में नियमों की देरी से अधिसूचना और गैर-एकरूपता अधिनियम को कम कर सकती है। "प्रावधानों के प्रभावी कार्यान्वयन के लिए, राज्य सरकारों को इन वर्गों के संचालन के नियमों को लागू करना था और राज्य स्तर के रीरा (रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण) और अपीलीय ट्रिब्यूनल स्थापित करना था। रेटिंग नियामक के वरिष्ठ उपाध्यक्ष और समूह प्रमुख कार्पोरेट रेटिंग्स के के रविचंद्रन ने एक बयान में कहा, "नियामक या उचित नियमों की अनुपस्थिति के परिणामस्वरूप नियामक निर्वात और अधिनियम के प्रावधानों के कमजोर पड़ने का कारण हो सकता है।" क्रिसिल रिसर्च इंपोर्ट नोट के मुताबिक, कई राज्यों ने सीमित कवरेज के जरिए कानून के महत्वपूर्ण प्रावधानों को पानी में तब्दील कर दिया है। रेटिंग एजेंसी ने कहा, "कई राज्यों ने या तो कानून के कुछ महत्वपूर्ण पहलुओं को पतला किया है या उनके नियमों में इसके प्रावधानों पर अपर्याप्त जोर दिया है।" अनुसंधान नोट में बताया गया है कि कैसे राज्यों ने महत्वपूर्ण प्रावधानों को पतला किया है चालू परियोजनाओं की परिभाषा केन्द्रीय कानून में ऐसे परियोजनाएं शामिल हैं जो अधिनियम की शुरूआत की तारीख 1 मई, 2017 से चल रही हैं - और जिसके लिए पूरा प्रमाणपत्र जारी नहीं किया गया है। आंध्र प्रदेश, केरल और उत्तर प्रदेश ने अपने अधिसूचित नियमों में इस परिभाषा को बदल दिया है। उनमें से कुछ ने उन प्रोजेक्ट्स का इलाज किया है जिन्होंने एक अधिभोग प्रमाण पत्र के लिए आवेदन किया है लेकिन उन्हें अभी तक अपवाद नहीं मिला है। परियोजनाएं जहां विकास कार्य पूरा हो चुका है और 60 प्रतिशत से अधिक क्षेत्र बेचा जाता है और परियोजनाएं, जहां आम क्षेत्रों और रखरखाव निवासियों के कल्याण संघ को स्थानांतरित कर दिए गए हैं, इन राज्यों द्वारा अपवाद के रूप में भी माना जाता है गैर-अनुपालन के लिए दंड केन्द्रीय कानून एक ऐसी अवधि के लिए कारावास की सिफारिश करता है जो तीन साल तक बढ़ा सकता है या ठीक हो सकता है जो अचल संपत्ति परियोजना की अनुमानित लागत का 10 प्रतिशत या गैर- अनुपालन। अधिकांश राज्यों ने अपराध के समझौते का एक खंड जोड़ा है जो डेवलपर्स को कारावास से बचाने में मदद करेगा। संरचनात्मक दोषों पर भुगतान शेड्यूल और देयता केन्द्रीय कानून का कहना है कि एक बिक्री समझौते में 10 प्रतिशत अग्रिम भुगतान को निर्दिष्ट करना होगा, एक डेवलपर खरीदार से शुल्क लेता है। यह भी एक अनुबंध में प्रवेश करते समय एक खरीदार भुगतान करता है आवेदन शुल्क का उल्लेख करना चाहिए। इसके अलावा, कब्जे के सौंपने के पांच सालों में होने वाले किसी भी संरचनात्मक दोष के मामले में, डेवलपर्स इसके लिए कोई शुल्क न लेते हुए उन्हें सुधारने के लिए उत्तरदायी होंगे राज्यों के इन संस्करणों में कोई स्पष्टता नहीं है।

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