अहमदाबाद इसकी भूमि उपयोग नीति में सुधार कैसे कर सकता है

कई अन्य भारतीय शहरों की तरह, अहमदाबाद, गुजरात में भूमि उपयोग नीति दुनिया भर के शहरों में शहरी नीति से बहुत अलग है। भारत में, शहरी नीति इस धारणा पर आधारित है कि एक केंद्रीय शहर में आर्थिक गतिविधि और निर्माण की एकाग्रता से सड़क की भीड़ बढ़ जाती है। अहमदाबाद में, पूरे शहर में एफएसआई (फर्श स्पेस इंडेक्स) अधिक या कम वर्दी है। (एफएसआई भूखंड के क्षेत्र में फर्श क्षेत्र का अनुपात है।) उदाहरण के लिए, यदि एफएसआई दो है, तो 1,000 वर्ग फीट प्लॉट पर अधिकतम स्वीकार्य मंजिल क्षेत्र 2,000 वर्ग फुट होगा। एक समान एफएसआई का अकुशल इस्तेमाल होता है भूमि अब, गुजरात में रियल एस्टेट डेवलपर्स बेंगलुरु, मुंबई और दुबई जैसे शहरों में निवेश कर रहे हैं क्योंकि अहमदाबाद में कीमतें स्थिर रही हैं। जैसा कि अहमदाबाद में अचल संपत्ति का रूपांतरण महंगा है, डेवलपर्स का मुनाफा मार्जिन अपेक्षाकृत कम है। अहमदाबाद की भूमि उपयोग नीति में क्या गलत हो सकता है, और शहर बेहतर कैसे कर सकता है? पूरे विश्व के प्रमुख शहरों में, एफएसआई भूमि के मूल्य के लिए काफी निकट है। में, एफएसआई 1.8 है। अहमदाबाद के पुराने शहर और गांवों में, 3 हैं। किसी भी अन्य देश में कोई बड़ा शहर प्रतिबंध प्रतिबंधों में इस तरह के पैटर्न का पालन नहीं करता है। यदि शहर के कुछ क्षेत्रों में जमीन का मूल्य अधिक है, तो एफएसआई किसी भी वैश्विक शहर में अधिक होगा क्योंकि अगर जमीन बहुत महंगा है, तो डेवलपर्स को बड़ी शहरी जमीन का उपयोग कुशलता से लम्बी इमारतें बनाने की अनुमति दी जानी चाहिए। लेकिन, यह अहमदाबाद का सच नहीं है अहमदाबाद के श्रम बाजार और परिवहन व्यवस्था के लिए अच्छी तरह से कार्य करने के लिए, एफएसआई सीबीडी (केंद्रीय व्यवसायिक जिला) में अधिक होना चाहिए और शहर के उपनगरों और फेंगों में कम होना चाहिए। यदि अहमदाबाद के फंसे में भूमि की कीमतें कम हैं, तो एक उच्च एफएसआई अहमदाबाद में जमीन का क्षुब्ध होगा। कम आय वाले व्यक्तियों और फर्मों को शहर के किनारे पर स्थानांतरित करके, भूमि उपयोग नीति परिवहन लागत बढ़ा देती है इससे वायु प्रदूषण भी होता है क्योंकि अहमदाबाद में उच्च घनत्व का स्तर जन संक्रमण के लिए अनुकूल है। मास ट्रांजिट को आर्थिक गतिविधि की उच्च एकाग्रता की आवश्यकता होती है। इसके लिए जनसंरचना गलियारों के निकट जनसंख्या घनत्व अधिक होना चाहिए क्योंकि यह आर्थिक रूप से व्यवहार्य होगा। इसके लिए उच्च एफएसआई स्तर की आवश्यकता है जब मैरी एग्नेस बर्टाद और अन्य शहरी नीति शोधकर्ताओं ने अहमदाबाद में अप्रयुक्त भूमि की एक सूची बनाई, तो उन्होंने पाया कि शहर में विकसित या विकसित भूमि क्षेत्र का 32 प्रतिशत सार्वजनिक क्षेत्र के स्वामित्व में है। सार्वजनिक भूमि बेचकर, जो कम मात्रा में है, सरकार 3.6 अरब डॉलर से 9.8 अरब डॉलर के बीच बढ़ सकती है। यह अनुमान लगाया गया है, अहमदाबाद में अगले 20 के लिए बुनियादी ढांचे के निर्माण की लागत के दोगुने जितना अधिक होगा। अहमदाबाद में, बुनियादी ढांचा न्यूनतम है ऐसी जमीन का उपयोग करके, सरकार अहमदाबाद को एक आधुनिक शहर बना सकती है। जैसा कि भूमि उपयोग नीति लोगों और कंपनियों को परिधि में ले जाती है, अधिकारियों को शहर में बेहतर बुनियादी ढांचे के निर्माण के लिए पर्याप्त राजस्व एकत्र करना मुश्किल होता है यह अंडरेटलाइज्ड, बहुमूल्य शहरी भूमि का पुनर्विकास भी रोकता है। यह बहुत जल्द बदल सकता है अहमदाबाद के लिए एक मसौदा विकास योजना 2021 के अनुसार, सस्ती आवासीय परियोजनाओं के लिए प्रस्तावित एफएसआई 2.2 है। कुछ आवासीय क्षेत्रों में, डेवलपर्स को 1.8 या 2.7 एफएसआई खरीदने की अनुमति दी जाएगी। साबरमती नदी के आसपास के 10-किलोमीटर क्षेत्र में प्रस्तावित एफएसआई 5.4 है। बस रैपिड ट्रांजिट सिस्टम या मेट्रो ट्रांजिट सिस्टम के गलियारों के 200 मीटर के त्रिज्या के भीतर, एफएसआई चार है, हालांकि डेवलपर्स से ट्रांजिट कॉरिडोर के निकट 1.8 एफएसआई खरीद की उम्मीद है। इससे उच्च घनत्व वाली इमारत हो जाएगी जो अहमदाबाद जैसे शहर की जरूरत है। अहमदाबाद की बस रैपिड ट्रांजिट सिस्टम अन्य शहरों की तुलना में अधिक सफल है। उदाहरण के लिए, बीआरटी सिस्टम का नेतृत्व करने वाले अधिकारी

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