बेंगलुरु में कैसे टिडेड टीडीआर मानदंड प्रभाव पड़ सकता है रियल एस्टेट

March 17, 2016   |   Anshul Agarwal

(Wikimedia)

जब बेंगलुरु के अधिकारियों ने हाल ही में घोषणा की थी कि वे अपने विकास अधिकारों (टीडीआर) योजना के हस्तांतरण में बदलाव करेंगे, तो कई लोग सोच रहे थे कि यह शहर के रियल एस्टेट बाजार को कैसे प्रभावित करेगा। प्रेजग्यूएड इस योजना का क्या मतलब है और कर्नाटक की राजधानी में संपत्ति के मालिकों को कैसे प्रभावित करेगा यह देखता है। टीडीआर क्या है? टीडीआर भूमि मालिकों को क्षतिपूर्ति का एक तरीका है क्योंकि वे अधिकारियों को अपनी संपत्ति के खिताब को त्यागते हैं या आत्मसमर्पण करते हैं। प्राधिकरण उन्हें एक अतिरिक्त बिल्ड-अप क्षेत्र प्रदान करते हैं जो मालिकों द्वारा उपयोग किया जा सकता है या दूसरों को स्थानांतरित कर सकता है शहरी इलाकों में भूमि अधिग्रहण के मामले में टीडीआर आसान हो जाता है, जहां सड़कें सड़कों, पार्कों, खेल मैदानों आदि जैसे सार्वजनिक उद्देश्यों के लिए आवश्यक हो सकती हैं। इसके अलावा डेवलपमेंट राइट्स सर्टिफिकेट (डीआरसी) भी कहा जाता है, टीडीआर ने बेंगलुरु में सरकारी एजेंसियों के लिए भूमि अधिग्रहण लागत प्रभावी और सरल बना दिया है। एक डीआरसी को मुद्दा की तारीख से 10 वर्षों के भीतर उपयोग करने की आवश्यकता है। कर्नाटक टाउन एंड कंट्री प्लानिंग एक्ट, 1 9 61, स्थानीय निकायों को भूमि के एवज में अतिरिक्त फर्श क्षेत्र अनुपात (एफएआर) प्रदान करने के लिए अधिकार प्रदान करता है। 2006 के बाद से, ब्रुहाट बेंगलुरु महानगर पालीके (बीबीएमपी) जमीन के मालिकों की भरपाई करने के लिए इस पद्धति का उपयोग कर रहे हैं। हालांकि बीबीएमपी अधिकारियों ने 2 मिलियन वर्ग फीट से अधिक टीडीपी को जारी किया है, लेकिन इसके आधे से भी कम समय का उपयोग किया गया है। टीडीआर की गणना मान लीजिए कि बेंगलुरू में 500 वर्ग मीटर (वर्ग मीटर) का प्लॉट है। स्वीकार्य मानदंडों के अनुसार, मंजिल क्षेत्र के अनुपात की अनुमति 1.5 है उस गणना के आधार पर आपको 750 वर्ग मीटर का निर्माण करने की अनुमति दी जाएगी। अब अगर अधिकारियों ने अपनी जमीन के 100 वर्ग मीटर जमीन का अधिग्रहण किया, तो उन्होंने आपको टीडीआर के रूप में 150 वर्ग मीटर की एक अतिरिक्त फर्श क्षेत्र प्रदान किया। इससे आपके कुल फर्श क्षेत्र को 9 0 वर्ग मीटर तक पहुंच जाएगा। पिछली नीतियां पहले की नीति के तहत, बेंगलुरू के क्षेत्रों में विकास की तीव्रता से कई क्षेत्रों में विभाजित किया गया था। तीव्रता से विकसित क्षेत्रों को 'ए-जोन' के रूप में वर्गीकृत किया गया था, जो मध्यम स्तर पर 'बी-जोन' के रूप में विकसित किया गया था और 'सी-जोन' के रूप में कम विकसित किया गया था। टीडीआर योजना के तहत, लाभार्थियों को उच्च तीव्रता वाले क्षेत्र से एक कम तीव्रता वाले क्षेत्र में ले जाने की अनुमति दी गई थी, और इसके विपरीत नहीं। इसका उद्देश्य अत्यधिक आबादी वाले क्षेत्रों पर तनाव को कम करना था और भविष्य के विकास को कम विकसित क्षेत्रों में स्थानांतरित करना था हालांकि, बैंगलोर डेवलपमेंट अथॉरिटी (बीडीए) ने ज़ोनल विनियम, 2015 को अधिसूचित किया है, जो सभी श्रेणियों में टीडीआर के मुक्त आंदोलन की अनुमति देता है। इसका मतलब यह है कि कम मूल्य वाली संपत्ति से टीडीआर का उपयोग उच्च-मूल्य वाली संपत्ति में किया जा सकता है। जोन बनाने के पीछे का मकसद व्यस्त क्षेत्रों को कम करना था, लेकिन हालिया विनियमन इसके विपरीत होगा। उच्च मूल्य वाले गुणों में अपने टीडीआर का उपयोग करने के लिए लोगों को यह लाभदायक मिलेगा साथ ही, जिन लोगों की भूमि अधिग्रहित की जानी थी, उनमें भूमि अधिग्रहण, पुनर्वास और पुनर्वित्त अधिनियम 2013 में उचित मुआवजा और पारदर्शिता के अधिकार के तहत टीडीआर स्वीकार करने या मौद्रिक मुआवजे की मांग करने का विकल्प था, एक केंद्रीय सरकार के कानून। मौद्रिक मुआवजा गुणों के मार्गदर्शन मूल्य में दो बार निर्धारित किया गया था ऐसे मामलों में, नकदी की तंगी शहरी स्थानीय निकायों (यूएलबी) खुद को एक तंग जगह में मिलती है। प्रस्ताव प्राधिकरणों ने अधिग्रहित भूमि के मार्गदर्शन मूल्य के साथ टीडीआर को जोड़ने का प्रस्ताव किया है। संपत्ति के मार्गदर्शन मूल्य के अनुसार, काल्पनिक निर्मित क्षेत्र ऊपर या नीचे जाएगा। राज्य के शहरी विकास विभाग ने प्रस्तावित नए टीडीआर योजना में सुझाव दिया है कि भूमि को छोड़ने वाले लोग टीडीआर के रूप में प्राप्त भूमि के मार्गदर्शन मूल्य में दो बार दिए जाएंगे। हालांकि, अगर बाजार मूल्य या मार्गदर्शन मूल्य का उपयोग मूल भूमि पर पहुंचने के लिए किया जाता है, तो यह भ्रम और अस्पष्टता का कारण होगा। भूमि का बाजार मूल्य एक व्यक्तिपरक चीज़ है; यदि वह टीडीआर के अनुदान के लिए अपनाया जाता है, तो इसके परिणामस्वरूप अक्सर मुकदमेबाजी होगी पुराने टीडीआर धारकों को नुकसान होगा क्योंकि उनके टीडीआर की उपयोगिता कम हो जाएगी। सही दिशा पिछले प्रणाली ने टीडीआर की गणना आसान बनायी, जबकि नई प्रणाली डेवलपर्स के हाथों में हेरफेर करने की संभावना होगी। TDrupees को भूमि के बाजार मूल्य में जोड़ने से उन्हें मालिकों के लिए कम आकर्षक बना दिया जाएगा सट्टेबाजों को लाभ हो सकता है, यदि अधिकारियों द्वारा उपयोग किए जाने वाले मार्गदर्शन मान जमीन स्तर पर प्रचलित बाजार दर के अनुरूप नहीं है।

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