कानूनी रूप से बोलते हुए: हालिया अदालत के नियमों के डेवलपर्स के नोट ले सकते हैं

September 14 2017   |   Sunita Mishra

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जबकि एक बेहतर भविष्य की उम्मीदें उन्हें आगे बढ़ रही हैं, वहीं भारत के रियल एस्टेट डेवलपर्स के रूप में आज भी खड़ा होता है, वे बहुत ही दबाव के साथ काम कर रहे हैं। रियल एस्टेट अधिनियम और सामान और सेवा कर जैसे क्रांतिकारी कानूनों की वजह से शुरुआती समस्याएं पैदा हो रही हैं जो थोड़ी देर के लिए कम हो सकती हैं। इसके अतिरिक्त, इसमें अन्य चिंताओं भी हैं, कि डेवलपर्स को ध्यान में रखना होगा, न्यायिक प्रणाली द्वारा हालिया फैसलों और दिशानिर्देश शामिल हैं। न्यायिक व्यवस्था की बात करते हुए, हमें कुछ हालिया अदालती आदेशों पर गौर करें जो कि भारत के रियल एस्टेट डेवलपर्स के कारोबार को प्रभावित करेंगे विलुप्त बकाएदारों को एक लोहे के हाथ से निपटा जाना चाहिए, कहते हैं कि एससी वित्तीय तनाव प्रमुख कारणों में से एक था, क्योंकि कई डेवलपर्स भारत के रियल एस्टेट के हाल के इतिहास में अपनी परियोजनाओं को पूरा करने में विफल रहे। उनमें से बहुत से बैंकों को अपने बकाए का भुगतान करने में असफल रहे हैं, जिनके कर्ज गैर-निष्पादित परिसंपत्तियों को बदलते हैं। हालाँकि ऐसे हालात से निपटने के लिए प्रावधान हैं, डेवलपर्स वित्तीय उन्मुखों को दूर करने के लिए अधिक कठिन हो पाएंगे, अगर अधिकारियों को उनके तरीके से किसी भी इच्छाशक्ति का एहसास होता है "यह एक सामान्य परिदृश्य बन गया है कि जो लोग भारी कर्ज की मदद से पैसे कमाते हैं, उन्हें देय राशि का भुगतान नहीं करना पड़ता है ... समय आ गया है जब उन्हें कठोर और लोहे के हाथ से पेश किया जाना चाहिए ताकि उन्हें सार्वजनिक देय राशि का भुगतान कर सकें , "सुप्रीम कोर्ट (एससी) हाल ही में मनाया। सर्वोच्च न्यायालय ने इस अवलोकन के दौरान इस मामले की सुनवाई की, जिसमें एक शिक्षा ट्रस्ट ने 75 करोड़ रुपये का ऋण लिया था। बकाए का भुगतान न किए जाने के कारण, बैंक को इसकी देयता 480 करोड़ रूपए में बढ़ गई थी। महारानी एजुकेशनल ट्रस्ट बनाम हडको (हरियाणा शहरी विकास सहयोग) मामले में अपना फैसले देते हुए एससी ने कहा: "चल रहे संस्थानों के बावजूद जिन संस्थाओं को उनके द्वारा दिए गए धनराशि की स्थापना हुई है, वे देय राशि का भुगतान नहीं कर रहे हैं नतीजतन, वे इस तरह के एक बेईमान तरीके से संस्थानों को चलाने का कोई अधिकार नहीं होगा। बैंकों में गैर-निष्पादित परिसंपत्तियों की वृद्धि ऐसी संदिग्ध सौदों की शाखाओं में से एक है। यह चौंकाने वाला है कि मुनाफा कमाने के बावजूद उन्हें भुगतान करने में कोई दिलचस्पी नहीं है। "सबसे ज्यादा बोलीदाता जरूरी नहीं कि विजेता हो: एससी मान लीजिए, एक शहरी विकास प्राधिकरण 10 करोड़ रुपये के आरक्षित मूल्य के लिए एक भूखंड बेच रहा है। हालांकि, कई बोलीदाता नहीं हैं और केवल एक डेवलपर संपत्ति के लिए 8 करोड़ रुपये का भुगतान करने के लिए सहमत हो गया है। एक स्वाभाविक रूप से ग्रहण करेगा कि विकास प्राधिकरण को इस उच्चतम बोलीदाता को साजिश बेचने के लिए कोई विकल्प नहीं होगा। हालांकि, हरियाणा शहरी विकास प्राधिकरण (हुडा) ने 9 को बेचने से मना कर दिया ऑर्किड इंफ्रास्ट्रक्चर डेवलपर्स के लिए गुड़गांव में 5 एकड़ की वाणिज्यिक संपत्ति भी 111.75 करोड़ रुपए में सबसे अधिक थी। हरियाणा के अन्य शहरों में नीलामी के रुझान दिखाते हैं कि गुड़गांव की संपत्ति बोली लगाने की राशि से कहीं ज्यादा थी। हालांकि, कंपनी ने पंजाब और हरियाणा हाईकोर्ट में विकास प्राधिकरण लिया, जो पूर्व के पक्ष में था। जब मामला अनुसूचित जाति पर पहुंचा, तो एचसी आदेश रद्द कर दिया गया। एससी ने फैसला सुनाया कि बोली की अस्वीकृति "न्यायिक जांच की पीली के परे" थी, चूंकि हुडा ने कंपनी के बोली को अस्वीकार कर जनता के हित में काम किया था। उसने प्रधानमंत्री संपत्ति को लूटने से बचाने के लिए राज्य के राजस्व को भी बचाया, एससी ने कहा फैसले के उभरे एक अन्य महत्वपूर्ण मुद्दा यह था कि बोली लगाने वाले के पास बोली लगाने से संबंधित मामलों में "उचित उपचार का अधिकार" है। यदि उनकी बोली से इनकार कर दिया गया है, तो वह आगे की बातचीत पर जोर नहीं दे सकता है। नीलामीकर्ता द्वारा बोली को स्वीकार करने से इनकार करना किसी भी अनुबंध को तोड़ने का मतलब नहीं है डेवलपर्स को कल्याण सेस देना पड़ता है सर्वोच्च न्यायालय ने इस फैसले पर निर्णय लेने से पहले, इस बात पर अस्पष्टता थी कि क्या निर्माण कंपनियां निर्माण श्रमिकों को कल्याण सेस का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी थीं अनुसूचित जाति को अपनी याचिका में, कई निर्माण कंपनियां जो एक अपील दायर करने के लिए एकजुट हुई, उन्होंने तर्क दिया कि बिल्डिंग और अन्य निर्माण कार्यकर्ता (सेवा नियमन और नियमों का नियमन) अधिनियम और संबंधित कल्याण सेस अधिनियम उन पर लागू नहीं किया गया क्योंकि वे कारखानों अधिनियम अब, सर्वोच्च न्यायालय ने फैसला सुनाया है कि निर्माण श्रमिकों को कारखानों अधिनियम के तहत शामिल नहीं किया जाता है, और निर्माण कंपनियों को उनके लिए कल्याण सेस का भुगतान करने के लिए बाध्य है। अनुसूचित जाति ने फैसला सुनाया है कि दो कानूनों के तहत दिए गए कल्याणकारी उपायों को श्रमिकों के निर्माण से वंचित नहीं किया जा सकता है। आंध्र प्रदेश के राज्य राज्य के खिलाफ लैंको अनपाारा पावर लिमिटेड के फैसले को देखते हुए, एससी ने फैसला सुनाया: "शब्दावली विलासिता 'रोटी और मक्खन' विधियों की व्याख्या में गलत हैं कल्याण कानूनों को अनिवार्य रूप से, व्यापक व्याख्या प्राप्त होगी। जहां कुछ प्रकार की शरारत से राहत देने के लिए कानून तैयार किया गया है, अदालत ने व्युत्पत्तिगत भ्रमण करने से इनकार नहीं किया है। "काम संविदा विभाज्य है, एससी एक और मील का पत्थर चल रहा है जिसका रियल एस्टेट और निर्माण कंपनियों पर प्रत्यक्ष असर होगा कार्य अनुबंध पर अनुसूचित जाति के फैसले राजस्थान मामले में भारतीय ह्यूम पाइप बनाम विवाद में अपना फैसला देते हुए सुप्रीम कोर्ट ने फैसला सुनाया है कि काम संविदा विभाज्य है। यह दो भागों में बांटा जा सकता है, माल की बिक्री के लिए एक और दूसरे और श्रम और सेवाओं की आपूर्ति के लिए, और उन्हें अलग से पेश किया जा सकता है। इसके आधार पर, नागरिक सिविल कार्य में जाने वाले सामानों पर बिक्री कर लगा सकते हैं वर्तमान मामले में, भारतीय ह्यूम पाइप ने सिविल कार्य को बांध और नहरों को बनाए रखने के लिए अपनाया, मुख्य रूप से पाइपलाइन लगाए, अपनी सामग्री का उपयोग करते हुए। कंपनी ने कामों में प्रयुक्त वस्तुओं के लिए छूट की मांग की, यह कहकर कि यह एक समग्र संविदा है और इस्तेमाल किए गए सामान सिविल कार्य से अलग नहीं किए जा सकते हैं। दूसरी तरफ, सरकार ने तर्क दिया कि अनुबंध विभाज्य था of पाइपों की आपूर्ति का काम और सिविल कार्य के अनुबंध के लिए काम दो अलग-अलग अनुबंध थे पहला हिस्सा उस सामग्री की बिक्री से संबंधित था, जिस पर कर लगाया गया था। यह भी पढ़ें: कानूनी रूप से बोलते हुए: भूमि अधिग्रहण पर हालिया अदालत के आदेश

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