लंबित स्वीकृति: डेवलपर समय पर परियोजनाएं वितरित करने में विफल रहे हैं?

October 21, 2015   |   Katya Naidu

Commonly known as green buildings, such structures not only help protect the environmental but also lead to economic benefits for the developer. (PropTiger.com)

जब रियल एस्टेट मार्केट डेवलपर्स में धीमी वृद्धि के बावजूद संपत्ति की कीमतें कम करने पर हिलना पड़ा, तो कई उठाए हुए भौहें कीमतों में कटौती करने के कारणों में, डेवलपर्स प्रायः परियोजना स्वीकृति में देरी का हवाला देते हैं यह काफी हद तक सच हो सकता है। रियल एस्टेट डेवलपर्स एसोसिएशन (सीआरडीएआई) के परिसंघ की एक रिपोर्ट के मुताबिक, यह आम तौर पर भारत में जमीन से उतरने के लिए एक परियोजना के लिए दो से तीन साल लगते हैं। अगर भूमि निर्माण शुरू होने से लगभग तीन साल तक इंतजार कर रही है, तो इसके मूल्य में परिवर्तन होता है। इसके साथ ही, इस तरह के एक भूमि पर डेवलपर की ब्याज दरों में गोली मारता है, जबकि वह कई मंजूरी के लिए कई विभाग चला रहा है। यह सब परियोजना लागतों को जोड़ता है डेवलपर को कम से कम वह कमाने के लिए अर्जित करना होगा कोटक इंस्टीट्यूशनल इक्विटीज की एक रिपोर्ट, जो कि रियल एस्टेट सम्मेलन पर आधारित थी, ने कहा कि प्रतिभागियों ने गुणों की कीमतों में कटौती करने में असमर्थता के लिए दीर्घ अनुमोदन प्रक्रिया को दोषी ठहराया। "प्रतिभागियों ने निष्कर्ष निकाला कि लागत को कम करने में अक्षमता उच्च स्वीकृति लागत के कारण थी" पैनल में मुंबई के कुछ सबसे अधिक सूचीबद्ध न होने वाले डेवलपर्स जैसे रनवाल ग्रुप, राहेजा यूनिवर्सल, वाधवा समूह, रुस्तमजी डेवलपर्स, एकता वर्ल्ड, दोस्ती रियल्टी, टेराफॉर्म रियल्टी और हैप्पी होम डेवलपर्स शामिल थे। कई सालों से, कई उद्योग संगठन सरकार से अनुरोध कर रहे हैं कि वे रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए एकल-खिड़की निकासी दे सकें, जो कि केवल कार्ड पर ही बनी हुई है हाल ही में, शहरी विकास मंत्री वेंकैया नायडू ने दिल्ली में योजनाओं के निर्माण की मंजूरी में तेजी लाने के लिए एक उच्चस्तरीय समिति की स्थापना की। जबकि पंजाब की इस तरह की एक प्रणाली है, कहीं और पुरानी प्रक्रिया महीने और इंतजार के वर्षों में मौजूद है। मुंबई या महाराष्ट्र में जमीन से अचल संपत्ति परियोजना प्राप्त करने के लिए अनुमोदनों पर नजर डालें: एक स्वामित्व प्रमाण पत्र प्राप्त करना या निकालने इस प्रक्रिया को लगभग 15 दिन लगते हैं और राज्य के राजस्व विभाग से अनुमोदन की आवश्यकता होती है। बिल्डिंग लेआउट अनुमोदन विकास प्राधिकरण या नगरपालिका बिल्डिंग मंजूरी मंजूर करता है इस प्रक्रिया में एक महीने का समय लग सकता है एक सबमिशन सभी संबंधित दस्तावेजों के साथ किया जाना है और एक जांच शुल्क का भुगतान करना होगा फ़ाइल को सर्वेक्षण कार्यालय में भेजा जाता है, जिसके बाद एक साइट का निरीक्षण किया जाता है। 'अनुमोदन की सूचना' तीसरी बात है कि इमारत प्रस्ताव कार्यालय से 'अस्वीकृति की सूचना' या प्राधिकरण प्राप्त करना है। इस परमिट को ना-हरकत प्रमाणपत्र (एनओसी) की सूची के साथ जारी किया गया है, जो बिल्डर विभिन्न विभागों से प्राप्त करना चाहिए। संरचनात्मक योजनाएं चौथी चरण संरचनात्मक इंजीनियरों द्वारा नगरपालिका प्राधिकरण को मंजूरी के लिए संरचनात्मक योजनाएं प्रस्तुत करना है। पहले जो दिया गया था वह नागरिक योजनाओं की मंजूरी थी, संरचना योजनाओं की समीक्षा एनओसी प्रक्रिया के साथ की जाती है गैर कृषि प्रमाण पत्र राजस्व विभाग एक प्रमाण पत्र देता है कि भूमि का एक हिस्सा गैर-कृषि है और स्थान के आधार पर न्यूनतम तीन महीने लगते हैं। यह अनुमोदन प्रक्रिया का सबसे अधिक समय लेने वाला कदम है। पेड़ प्राधिकरण से एनओसी नगर निगम के पेड़ प्राधिकरण समिति ने एक एनओसी की अनुमति दी है और इस प्रक्रिया में एक से तीन महीने लगते हैं। यह कड़े पर्यावरण नियमों के साथ मिलना है समिति का पता चला है कि निर्माण के दौरान पेड़ों को फेंका जा सकता है या नहीं। बिल्डर को उन जगहों को बदलने के लिए पेड़ों काटना होगा जो कट गया है। नाली विभाग से एनओसी तूफान के पानी से नाओक लगाना और निकास विभाग को लगभग 15 से 30 दिन लगते हैं इसके बाद, सीवरेज विभाग की मंजूरी में 15 से 30 दिन लगते हैं। विद्युत विभाग से एनओसी शहर के बिजली विभाग को भी एक एनओसी देना चाहिए क्योंकि इमारत के लिए आवश्यक भार उन्हें मंज़ूर करना होगा। इमारत योजना की एक प्रति इसके लिए जमा की जानी है, क्योंकि विभाग इस बात का आकलन करेगा कि क्या इस के लिए एक बिजली उप-स्टेशन अपग्रेड आवश्यक है। यह 15-30 दिनों के बीच कहीं भी लग सकता है फिर भी एक और एनओसी को यातायात और समन्वय विभाग से लिया जाना चाहिए, जिसमें लगभग 30 दिन लगते हैं। आग प्राधिकरण से एनओसी अगर इमारत की ऊंचाई 24 मीटर से अधिक है, तो उसे मुख्य अग्नि अधिकारी से अनुमोदन की आवश्यकता होती है और लगभग 30 दिन लगते हैं। इस अनुमोदन की लागत का शुल्क प्रति वर्ग मीटर 50 रुपये है पर्यावरण मंजूरी एक परामर्शदाता एक संपत्ति के पर्यावरण प्रभाव आकलन रिपोर्ट तैयार करने के बाद, यह राज्य स्तर के मूल्यांकन समिति को प्रस्तुत किया जाता है, जिसे राज्य पर्यावरण प्रभाव मूल्यांकन प्राधिकरण को भेजा जाता है। यदि आवश्यक हो, तो एक महंगा नियामक क्षेत्र की स्वीकृति को भी लिया जाना चाहिए। कड़े कानूनों, स्थानीय प्राधिकरणों द्वारा उठाए गए आपत्तियों के चलते कई परियोजनाएं पर्यावरणीय मंजूरी के चरण में फंसे हो गईं। अधिकांश अनुमोदन जिनके पास दिए गए हैं, उनके साथ शुल्क लगाया जाता है, जो कि योजना के निर्माण के क्षेत्र में लगाया जाता है । उपर्युक्त उल्लेखितों के अलावा, एक डेवलपर को हाइडौडीय विभाग, पर्यावरण विभाग और भारतीय विमानपत्तन प्राधिकरण से एनओसी प्राप्त करना होगा अगर सभी अनुमोदन समय पर दिए जाते हैं, तो सभी मंजूरी के लिए लगभग दो साल लग सकते हैं। अगर सरकारी अधिकारियों से मामूली देरी जोड़ दी जाती है, तो अनुमोदन प्रक्रिया का समय सीमा केवल उच्चतर हो जाता है इस तरह के परिदृश्य में, बढ़ते संपत्ति की कीमतों के लिए डेवलपर्स को दोषी मानने के लिए पूरी तरह से उचित नहीं किया जा सकता है।

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Buyers Project Delays No Objection Certificate Venkaiah Naidu Urban Development Minister