आरबीआई गवर्नर चाहता है कि कीमतें कम करने के लिए डेवलपर्स। क्यों वे नहीं मई

August 21, 2015   |   Shanu

Today, the RBI governor Raghuram Rajan cut the repo rate by 50 basis points (Wikimedia)

रियल एस्टेट डेवलपर्स हमेशा भारतीय रिजर्व बैंक (आरबीआई) को ब्याज दरों में कटौती करने के लिए आग्रह कर रहे हैं। मई 2013 से आरबीआई ने बहुत लंबे समय से रेपो दर (पुनर्खरीद दर जिस पर इसे वाणिज्यिक बैंकों पर उधार दिया है) का स्लेश नहीं किया। लेकिन जनवरी 2015 से रेपो रेट में 75 आधार अंकों की कटौती करके आठ फीसदी से 7.25 फीसदी का इजाफा हुआ। जनवरी, मार्च और जून में अपनी मौद्रिक नीति समीक्षा में, बैंकिंग नियामक ने रेपो दर में 25 आधार अंकों की कटौती की। भले ही बड़े बंधक उधारदाताओं शुरू में ब्याज दरों में कटौती करने में संकोच न करते थे, उन्होंने तब किया जब रिजर्व बैंक के गवर्नर रघुराम राजन ने उधारकर्ताओं को लाभों को पूरा करने के लिए कहा था। अब, राजन कीमतों में कटौती करने के लिए रियल एस्टेट डेवलपर्स से आग्रह कर रहे हैं अंतर्निहित तर्क सरल है अनसोल इन्वेंट्री बड़े भारतीय शहरों में जमा हो रही है यदि आवासीय संपत्ति बाजार समाशोधन नहीं कर रहा है, तो ऐसा दो कारक हो सकते हैं जो ऐसा होने से रोकते हैं: 1) आवासीय अचल संपत्ति की लागत अधिक है। 2) उधार की लागत अधिक है अब, जैसा कि वाणिज्यिक बैंकों ने ब्याज दरों में कटौती की है, उधार लेने की लागत में गिरावट आई है, हालांकि यह अभी भी काफी अधिक है। हालांकि, बिना स्टॉक स्टॉक में बढ़ोतरी के बावजूद रियल एस्टेट डेवलपर्स ने वास्तव में कीमतों में कमी नहीं की है। रिजर्व बैंक के गवर्नर का मानना ​​है कि अगर अचल संपत्ति की कीमतों में बाजार की बुनियादी बातों को प्रभावित किया जाता है, तो बिना बिके शेयर गिर जाएगा। दूसरे शब्दों में, जब कीमतों में गिरावट आती है, संभावित घर खरीदारों को खरीदने के लिए और अधिक तैयार होगा। लेकिन, राजन ने यह काफी जोरदार नहीं रखा। "मुझे लगता है, हमें साफ करने के लिए बाजार की जरूरत है बिना बिक स्टॉक के साथ, हमें इसे करने के तरीकों को देखना होगा इनमें से कुछ ऋण आसान बनाकर हो सकते हैं, लेकिन हम ऐसी स्थिति भी नहीं बना सकते जहां कीमतें स्तर पर उच्च रहती हैं जिसका मतलब है कि मांग नहीं उठा सकती। एक बार जब एक भावना है कि कीमतें स्थिर हो जाती हैं, तो अधिक लोग खरीदने के लिए तैयार होंगे। मैं नहीं जानता कि क्या स्तर है, और अगर यह देश भर में है। यह स्पष्ट नहीं है कि देश के कुछ हिस्सों में अतिरिक्त स्टॉक है, "द फाइनेंशियल एक्सप्रेस ने राजन का हवाला देते हुए कहा। इस मामले की सच्चाई क्या हो सकती है? गृह खरीदार अपनी खरीद में देरी कर रहे हैं क्योंकि वे अचल संपत्ति डेवलपर्स की अपेक्षा कम कीमत पर हैं। इस समय में यह विशेष रूप से सच हो सकता है, क्योंकि डेवलपर्स अक्टूबर में त्योहार के सत्र में ऐसा करने की संभावना रखते हैं संदीप भटनागर द्वारा इन्फोग्राफिक हालांकि, मौजूदा वित्तीय वर्ष की पहली तिमाही के लिए प्रॉपियर डाटा लैब्स की रिपोर्ट के मुताबिक, भारतीयों के बड़े शहरों में बेची गई इन्वेंट्री ऊंची है, हालांकि रियल एस्टेट इनवेस्टमेंट हॉटस्पॉट्स में तैयार-टू-इन-इन्वेंट्री काफी कम है। मुंबई और नवी मुंबई में, उदाहरण के लिए, बेची गई इन्वेंट्री में तैयार-टू-इन-चालित कुल स्टॉक बेचने का केवल चार प्रतिशत है। ठाणे में, यह तीन प्रतिशत है। सोहना, भिवाडी और गुड़गांव में, क्रमशः 0, एक और एक प्रतिशत है। लेकिन, अहमदाबाद जैसे छोटे शहरों में, बेची गई इन्वेंट्री में तैयार-टू-इन-चालान की बिक्री स्टॉक का 15 प्रतिशत है। इसलिए, यह स्पष्ट नहीं है कि डेवलपर्स को तैयार-से-चाल-चलने वाले घरों को बेचना मुश्किल लगता है कई परियोजनाएं विलंबित हो रही हैं क्योंकि विभिन्न सरकारी एजेंसियों ने समय पर बिल्डरों को मंजूरी नहीं दी है। इसके अलावा, विभिन्न सरकारी बिल और भूमि अधिग्रहण बिल और रियल एस्टेट विनियामक विधेयक जैसे प्रस्ताव पारित होने का इंतजार कर रहे हैं। उदाहरण के लिए, मुंबई ड्राफ्ट डेवलपमेंट प्लान 2034 को संशोधित किया जा रहा है, और इसने मुंबई के रियल एस्टेट में लेन-देन को रोक दिया है। इसलिए, कई मामलों में, घर खरीदारों निर्माणाधीन संपत्ति खरीदने के लिए तैयार नहीं हैं डेवलपर्स कई परियोजनाओं को भी शुरू करने के लिए तैयार नहीं हैं प्रॉपिगर डेटा लैब्स Q1 की रिपोर्ट के मुताबिक, बिक्री में गिरावट का असर, नई लॉन्च में गिरावट के लिए जिम्मेदार ठहराया जा सकता है दुनिया भर में, जब तेजी से शहरीकरण वाले देश में नवगठित घरों द्वारा बेची गई इन्वेंट्री को अवशोषित किया जा रहा है, तो यूनिट की संख्या में वृद्धि शुरू होती है गृह खरीदार ब्याज दरों की गिरावट के लिए इंतजार कर रहे हैं और अर्थव्यवस्था में सुधार के लिए। चूंकि डेवलपर्स की मांग बढ़ने की उम्मीद है, जब तक ऐसा नहीं होता तब तक वे कीमतें कम नहीं कर रहे हैं। आम तौर पर, दुनिया भर में रियल एस्टेट डेवलपर्स कीमतों में कमी नहीं करते हैं, जब आवासीय संपत्ति की मांग घटती है। वे बढ़ते मांग की प्रतीक्षा करते हैं रियल एस्टेट डेवलपर घर मालिकों की तुलना में कीमतों में कटौती की संभावना कम है जब मांग कमजोर है। यह एक आश्चर्यजनक तथ्य है, क्योंकि व्यक्तिगत विक्रेताओं को उनके घरों के लिए निर्धारित कीमत से भावनात्मक रूप से जुड़ा होने की अधिक संभावना है एक कारण यह है कि घर खरीदारों को यह एक निवेश के रूप में देखने की संभावना है, अगर वे देखते हैं कि कीमतें नीचे जा रही हैं लेकिन, रियल एस्टेट डेवलपर्स मुफ्त और छूट पेश करते हैं। खरीदारों को बेहतर सौदा करने के लिए डेवलपर्स के साथ बातचीत करना चाहिए भारत में मौद्रिक नीति संचरण कमजोर है। जब भारतीय रिजर्व बैंक ब्याज दरों को घटाता है, उधार लेने की लागत में गिरावट के लिए, यह आम तौर पर भारत जैसे विकासशील देश में करता है। जब रियायती दरों की दर से गुजरता है तो आवासीय संपत्ति की मांग बढ़ सकती है।

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