अगर आप बिल्डर को देरी करते हैं तो क्या आपको ईएमआई भुगतान करना बंद कर देना चाहिए?

May 08, 2018   |   Sunita Mishra

(Dreamstime)

हालांकि रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016, अपने लॉन्च के एक साल बाद भी "काम प्रगति" है, घर खरीदने वाले जिन्होंने अपने कड़ी मेहनत वाले पैसे का निवेश किया है, उन्हें पता है कि उनकी रुचि कानून के प्रावधानों के तहत सुरक्षित होगी , दिन के अंत में। यह कानून आठ इकाइयों के साथ सभी निर्माणाधीन परियोजनाओं पर लागू होता है और 500 वर्ग मीटर मापने के लिए लागू होता है, जब 1 मई, 2017 को लागू होने पर पूरा होने वाला प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं हुआ था। हालांकि कानून अभी भी बना रहा था और अभी तक पूरी तरह कार्यात्मक नहीं है, बड़ी संख्या में खरीदारों, लंबे समय तक चलने वाली परियोजना देरी से निराश हैं, डेवलपर्स को भुगतान ईएमआई (समान मासिक किस्त) यह अक्सर भावनात्मक आधार पर नहीं होता है; ऐसी मौद्रिक चिंताएं हैं जो खरीदारों को ऐसे उपायों का सहारा लेने के लिए मजबूर करती हैं। अधिकतर खरीदारों मासिक किराए पर ईएमआई के साथ भुगतान करते हैं। बोझ बहुत भारी दिखता है जब उन्हें कोई गारंटी नहीं होती है कि वे अपने लगातार निर्माणाधीन संपत्तियों का कब्जा लेने में सक्षम होंगे। वास्तव में उनके मकसद के बावजूद, खरीदारों कानूनी जमीन पर हारने के लिए खड़े हैं। विक्रेता को ध्यान में रखते हुए कि एक खरीदार बिक्री के समझौते के तहत सौदे के अपने हिस्से का सम्मान करने में असफल होने के मामले में ईमानदार धन जब्त करने का अधिकार रखता है, इस तरह की चाल पूर्व को एक अनिश्चित स्थिति में डाल सकती है। यदि कोई खरीदार ईएमआई का भुगतान करने में विफल रहता है, तो बिल्डर बुकिंग रद्द करने के अपने कानूनी अधिकारों के भीतर भी अच्छा होगा इन तथ्यों के प्रकाश में एक खरीदार क्या करना चाहिए? क्या वह ईएमआई का भुगतान करना जारी रखेगा और देरी से सहन करेगा, इसके बावजूद इसकी दीर्घायु? जवाब न है। यदि खरीदार अपने मकसद को औचित्य दे सकता है, तो डेवलपर इस सौदे को रद्द नहीं कर पाएगा। इस वर्ष अप्रैल में राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग (एनसीडीआर) द्वारा पारित आदेश ने इस मामले पर स्पष्टता लाई है। केस स्टडी के पति राकेश और रश्मी आनंद ने रॉयले साम्राज्यों के साथ 45 लाख रुपये के लिए 3 बीएचके फ्लैट बुक किया। 1,495 वर्ग फुट (वर्गफुट) को मापने वाली इकाई के लिए, जोड़े ने 25 मई, 2011 को 8.60 लाख रुपये की बुकिंग राशि का भुगतान किया। इसके बाद, बिक्री के लिए एक समझौता भी निष्पादित किया गया जिसमें कहा गया कि इकाई 21 से 24 के भीतर सौंपी जाएगी समझौते की तारीख से महीने इस बीच, खरीदारों ने नामकरण राशि का भुगतान करने के लिए गृह ऋण लिया। बिल्डर्स उस समय रेखा के भीतर इकाई वितरित करने में नाकाम रहे। इसके बाद, खरीदारों ने कानूनी नोटिस भेजे और पुलिस शिकायत दर्ज कराई। हालांकि डेवलपर ने कहा कि वह सात महीने के भीतर ईमानदार जमा वापस कर देगा, वह ऐसा करने में असफल रहा। बाद में, मामला पंजाब राज्य उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग तक पहुंचा। चूंकि कई खरीदारों "समझौते में निर्धारित शेष राशि की किश्तों का भुगतान करने में असफल रहे" और क्योंकि निर्माता "वित्तीय कठिनाइयों का सामना कर रहा था और समय पर परियोजना पर निर्माण नहीं बढ़ा सका", बाद में उसका अधिकार बुकिंग राशि जब्त करने का अधिकार उस आधार पर, 2014 में राज्य आयोग ने निर्माता के पक्ष में आदेश देने के लिए उपभोक्ता शिकायत को खारिज कर दिया। इसके बाद, खरीदारों ने शीर्ष मंच से संपर्क किया, जिसने बाद में उनके पक्ष में फैसला सुनाया, और रिचार्ज किए जाने तक भुगतान की तारीख से 18 प्रतिशत वार्षिक ब्याज के साथ बिल्डर को 8.60 लाख रुपये का भुगतान करने को कहा। "निर्माता द्वारा रिकॉर्ड किए गए लिखित संस्करण से, यह स्पष्ट है कि वह इस परियोजना के निर्माण को बढ़ाने में असफल रहा, समझौते में निर्धारित समय सारणी के अनुसार और इसलिए, संपत्ति के कब्जे को सौंपने में सक्षम नहीं था समय पर शिकायतकर्ताओं के लिए यह सच है कि पार्टियों के बीच समझौते में भुगतान योजना का उल्लेख किया गया है और शिकायतकर्ताओं ने उस योजना के अनुसार भुगतान नहीं किया है, लेकिन शिकायतकर्ताओं द्वारा की गई विवाद कि उन्हें बैंक से पहले से ही ऋण मंजूर कर दिया गया है, लेकिन आदेश देने से बचना, यह पता लगाना कि स्पॉट पर कोई निर्माण गतिविधि नहीं थी, बिना किसी उचित आधार के है। " "बिल्डर के समय पर निर्माण को बढ़ाने के लिए अनिवार्य था और समझौते के अनुसार समय पर संपत्ति का कब्जा सौंप दिया गया था," यह आगे कहा गया सत्तारूढ़ से उभरने वाले दो महत्वपूर्ण बिंदु यह है कि खरीदार को किश्तों का भुगतान करना बंद करने के लिए मजबूर होने पर रियल एस्टेट डेवलपर्स खरीदार को दोष नहीं दे सकते हैं और अपनी खुद की गलती के लिए बुकिंग राशि जब्त नहीं कर सकते हैं। शीर्ष उपभोक्ता पैनल ने यह भी फैसला दिया कि भले ही डेवलपर बुकिंग राशि को जब्त करने के अपने अधिकारों के भीतर है, फिर भी वह कमाई के 10 प्रतिशत से ज्यादा नहीं ले सकता है।

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