इस व्यवसाय जिले में भारत के अमीर और प्रसिद्ध ख़रीदना घर क्यों हैं?

July 17 2015   |   Shanu

India's rich and famous are buying homes in Mumbai's central business district. (Dreamstime)

आठ साल पहले, मुंबई में नरीमन प्वाइंट में चार बेडरूम, 3,475 वर्ग फुट फ्लैट की सिटी बैंक के बांद्रा कुर्ला कॉम्प्लेक्स ऑफिस में रुपए के लिए नीलामी की गई थी। 34 करोड़ आधिकारिक दस्तावेजों में कम से कम, उस साल आवासीय संपत्ति में यह भारत का सबसे बड़ा लेनदेन था। नरीमन प्वाइंट तब मुंबई के वास्तविक और न्यायपूर्ण केन्द्रीय व्यापार जिला (सीबीडी) थे। हाल ही में, बॉलीवुड अभिनेता सोनम कपूर ने बांद्रा कुर्ला कॉम्प्लेक्स (बीकेसी) में रुपए के लिए 7,000 वर्ग फीट सुन्टेक हस्ताक्षर द्वीप में खरीदा था। 35 करोड़ इसके बाद ऐश्वर्य राय ने उसी परिसर में 21 करोड़ रुपये का फ्लैट खरीदा। लेकिन, हस्ताक्षर द्वीप सहित, बीकेसी में और भी महंगे अपार्टमेंट की बिक्री होती है। इस साल अप्रैल में उद्योगपति उदय कोटक ने 11,000 वर्ग फुट खरीदा था 53 करोड़ रुपये के लिए हस्ताक्षर द्वीप में अपार्टमेंट बेशक, महंगा सौदों कहीं और भी हो रहा है। हाल ही में, आदित्य बिड़ला समूह के अध्यक्ष कुमार मंगलम बिड़ला ने मुंबई के मलबार हिल में जातिया हाउस को 425 करोड़ रूपये में खरीदा था, जबकि पूनावाला समूह के चेयरपर्सन साइरस पूनावाला ने शहर के ब्रीक कैंडी इलाके में एक प्रतिष्ठित संपत्ति लिंकन हाउस को 750 करोड़ रुपए में खरीदा था। लेकिन, बांद्रा कुर्ला कॉम्प्लेक्स अब मुंबई के डी-फ़ैक्टो सीबीडी हैं, नरीमन प्वाइंट नहीं। बॉलीवुड सितारों, धनी बैंकरों और उद्योगपति अब बीकेसी में महंगे घर खरीद रहे हैं। मीडिया रिपोर्टों के मुताबिक हाल ही में फार्मास्युटिकल फर्म एबॉट इंडिया ने मुंबई के बांद्रा कुर्ला कॉम्प्लेक्स (बीकेसी) में 1400 करोड़ रूपए में गोदरेज बीकेसी में 500,000 वर्ग फुट का कार्यालय स्थान खरीदा था। यह भारत के इतिहास में वाणिज्यिक अचल संपत्ति का सबसे बड़ा लेनदेन है। ये कैसे हुआ? दक्षिण मुंबई से दबाव कम करने के लिए बीकेसी का विकास मुंबई में एक नया सीबीडी बनाने का प्रयास था। लेकिन, बहुत समय पहले, कई अर्थशास्त्रीों ने यह हँसते हुए पाया कि उनका मानना ​​है कि भारत के शहरी नियोजक नए शहरों के निर्माण के बारे में कुछ नहीं जानते थे। हालांकि नरिमन प्वाइंट में कॉर्पोरेट कार्यालयों के साथ बड़े टॉवर थे, लेकिन कुछ भी नहीं था कि इसके बारे में प्रभावशाली पाया गया। मुंबई मेट्रोपॉलिटन क्षेत्र विकास प्राधिकरण ने 1971 में बीकेसी की योजना बनाई थी कई दशकों के दौरान, नेशनल स्टॉक एक्सचेंज, सिक्योरिटीज एंड एक्सचेंज बोर्ड ऑफ इंडिया (सेबी), राष्ट्रीय कमोडिटी एंड डेरिवेटिव्स एक्सचेंज (एनसीडीईएक्स) और अन्य बड़े भारतीय और वैश्विक बैंकों ने बीकेसी को अपना पसंदीदा ऑफिस गंतव्य माना। स्रोत: प्रेटिगर डाटा लैब्स रिपोर्ट: कारण बंदार कुर्ला कॉम्प्लेक्स में फला, नरीमन पॉइंट को मजबूती मिली क्योंकि मुंबई के सीबीडी के रूप में अपनी स्थिति को खत्म करना है। जवाब, आंशिक रूप से, मुंबई के भीतर आवासीय मंजिल अंतरिक्ष सूचकांक (एफएसआई) के स्तर में है। मुंबई में रियल एस्टेट में कई बाधाएं हैं। एक बड़ी बाधा कम एफएसआई ही नहीं है, लेकिन उच्च एफएसआई मान और शहर के भीतर सबसे कम एफएसआई मान के बीच का अनुपात न्यूयॉर्क शहर में, अनुपात 30 है क्योंकि उच्चतम आवासीय एफएसआई 15 है और सबसे कम, 0.5 है। लेकिन, मुंबई में, उच्चतम आवासीय एफएसआई के बीच का अनुपात और सबसे कम 4 है। गोराई के उत्तर-पश्चिम उपनगर में न्यूनतम आवासीय एफएसआई 0.5 है। बांद्रा कुर्ला कॉम्प्लेक्स में उच्चतम आवासीय एफएसआई 2 है। बीकेसी के एक महंगे आवासीय इलाके और भारत के सबसे महंगे बिजनेस जिले के रूप में उभरने से इस तथ्य का एक प्रशंसापत्र है। लेकिन, यह केवल हिमशैल का टिप है बीकेसी बांद्रा रेलवे स्टेशन के करीब है। बीकेसी भी घरेलू और अंतरराष्ट्रीय हवाई अड्डे से 10-13 किलोमीटर दूर है, जबकि नरिमन 25-30 किलोमीटर दूर है। परिसर हमेशा परिवहन नेटवर्क से बहुत गहरा संबंध नहीं था, हालांकि धारावी झुग्गी बगल में स्थित था बीकेसी में सार्वजनिक उपयोगिताएं भी बहुत कम कार्य कर रही हैं। फिर भी, ऐसे अवरोध आसानी से दूर हो सकते। धन के लिए उच्च एफएसआई मानों का कारोबार हो सकता था निष्क्रिय सरकारी संपत्तियां, लदान किए जाने पर, उच्च रिटर्न अर्जित करें। उदाहरण के लिए, 2006-07 में, बीकेसी में 13 हेक्टेयर भूमि का नीलामी करके, एमएमआरडीए ने 1.2 अरब डॉलर का उत्पादन किया। यह 2004-2005 में एमएमआरडीए के बुनियादी ढांचे के खर्च पर दस गुना है, और उस वक्त, एक दशक से अधिक समय में शहरी स्थानीय प्राधिकरण और भारत में स्थानीय उपयोगिताओं द्वारा जारी नगरपालिका बांड के मूल्य में छह गुना है। लेकिन, ज़ाहिर है, सरकार ने जल निकासी में सुधार किया है, और प्रदूषण कम कर दिया है। सरकार ने बांद्रा-वरली सागर लिंक का निर्माण भी किया है जो 60 मिनट से लेकर 7 मिनट तक बांद्रा और वरली के बीच आने वाले समय में नाटकीय रूप से कटौती करता है। यह बंद का भुगतान किया है जैसा कि पूर्व विश्व बैंक के शोधकर्ता एलेन बर्टौड ने प्रत्यक्ष रूप से देखा, वाणिज्यिक एफडीआई और स्थानीय लाभ के अलावा, इसके कई और कारण हैं, जो वाणिज्यिक जिले के विकास के लिए, बीकेसी आनंद लेते हैं। मुंबई की विशाल स्थलाकृतिक बाधाएं, विशेष रूप से नरीमन प्वाइंट के मामले में, एक के रूप में गिनती करें यदि कोई शहर अंतर्देशीय या सीधे समुद्र तट पर स्थित है, तो इसका विस्तार करना आसान है। लेकिन, मुंबई एक संकीर्ण प्रायद्वीप पर स्थित है, जो तीन तरफ से पानी से घिरा है। मुम्बई एक प्रायद्वीप पर बना शहर था क्योंकि बॉम्बे पोर्ट ट्रस्ट को यहां एक बंदरगाह स्थापित करना आसान पाया गया था। नरिमन प्वाइंट एक संकीर्ण प्रायद्वीप पर स्थित था। मुंबई के पहले सीबीडी, बेलार्ड एस्टेट भी समुद्र से प्राप्त भूमि पर बनाया गया था शहर के केंद्र से 25 किलोमीटर के भीतर क्षेत्र का 66% हिस्सा पानी से आच्छादित है। यह समान एशियाई शहरों के बारे में सच नहीं है जकार्ता में, यह 22% है। सियोल में, यह 5% है। मुंबई का बिल्ट-अप क्षेत्र भी कम है। इसके पहले के शहर केंद्र से 25 किलोमीटर की दूरी पर, मुंबई का निर्मित क्षेत्रफल 212 वर्ग किलोमीटर है, जबकि 1438 वर्ग किलोमीटर जकार्ता और 360 स्क्वेयर किलोमीटर सियोल के लिए है। न्यूयॉर्क, सिंगापुर और हांगकांग भी द्वीपों पर बनाये जाते हैं, लेकिन ऐसे शहरों में गगनचुंबी इमारतों के पास है इसके विपरीत, मुंबई - ऐसा शहर जो निर्माण नहीं कर सकता - या तो कोई भी निर्माण नहीं करता है। मुंबई शहर के शहरी इलाके की संरचना में बहुत अलग है। कैसे? आमतौर पर, दुनिया भर के शहरों में, एफएसआई सीबीडी में सबसे ज्यादा है सीबीडी की दूरी बढ़ने के बाद, एफएसआई में गिरावट आई है यह न्यूयॉर्क शहर के बारे में सच है यह सिंगापुर, सियोल और हांगकांग के बारे में बहुत सही है यह दुनिया के लगभग हर प्रमुख शहर के लिए सच है क्योंकि यह परिवारों और परिवारों की एकाग्रता की अनुमति देता है जहां आर्थिक गतिविधि अधिक है। लेकिन, यह मुंबई के बारे में सच नहीं है द्वीप शहर के अधिकांश में, एफएसआई 1.33 है बीकेसी, मुंबई के पहले केंद्रीय शहर से लगभग 15 किलोमीटर दूर, 4 में एफएसआई है। इसके अलावा, बीकेसी के दस किलोमीटर के भीतर लोगों की संख्या कई बार नरिमन बिंदु से दस किलोमीटर के भीतर लोगों की संख्या से अधिक थी, यहां तक ​​कि नरिमन पॉइंट मुंबई की सीबीडी के रूप में अपनी अविवादित स्थिति का आनंद लिया इसका कारण यह है कि बलार्ड एस्टेट और नरीमन प्वाइंट के विपरीत, बीकेसी का एक बड़ा क्षेत्र है, और बांद्रा, कुर्ला, माहिम और सांताक्रूज़ जैसे केन्द्र स्थित क्षेत्रों के करीब है। यह ठीक यही था कि कई शहरी नियोजक लंबे समय से चाहते थे कि मुंबई ने सीबीआई को नरीमन प्वाइंट से बीकेसी तक स्थानांतरित किया। कुछ मायनों में, ऐसा लगता है कि वे सही थे।

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